審理法院：白山市中級人民法院
案號：（2010）白山民一終字第263號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2010-09-27
審理經(jīng)過
上訴人（原審原告）王發(fā)友因與房屋拆遷安置補償糾紛一案，不服白山市渾江區(qū)人民法院（2010）八民二初字第114號民事判，向本院提起上訴。本院受理后，依法公開審理了本案。上訴人王發(fā)友、被上訴人吉林省博成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托代理人單波到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審原告訴稱
王發(fā)友一審訴稱，吉林省博成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱博成公司）于2008年6月18日與王發(fā)友簽訂了?房屋拆遷安置協(xié)議書?，按協(xié)議要求，回遷面積與拆遷面積不符時，面積誤差比超出3％的房價款應由開發(fā)商承擔。本案中，雙方辦理回遷時，博成公司卻不履行協(xié)議條款，強行將超出3％的面積款加在回遷戶身上，致使王發(fā)友不能按協(xié)議條款回遷；按協(xié)議規(guī)定，王發(fā)友本應在2008年12月30日前回遷，而博成公司工期一再遲延到2009年12月，卻拒不按白山政發(fā)［2007］8號文件規(guī)定支付逾期回遷加倍的臨時安置補助費；王發(fā)友的回遷房不具備日常生活必備條件，缺門少窗臺，無坐便、水池等生活必需設(shè)施，要求博成公司向王發(fā)友支付每戶2,000.00的裝修費，保證回遷戶不低于原居住條件；根據(jù)白山政辦發(fā)［2007］8號文件規(guī)定，2007年7月1日以后審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其燃氣管網(wǎng)建設(shè)費一律不得再向用戶收?。桓鶕?jù)白山發(fā)改收管聯(lián)字［2009］246號文件規(guī)定，單元門（程控門）屬于住宅建設(shè)的配套設(shè)施，費用應由建設(shè)單位列入房屋造價成本中，不得另行收費，而博成公司已向王發(fā)友收取單元門垃圾建設(shè)點費等。鑒于以上事實，王發(fā)友訴至法院，請求判令博成公司承擔超面積房價款7,590.86元、加倍臨時安置補助費10,653.75元、單元門、垃圾建點費450元、燃氣管道費1,000.00元、取暖費3,000.00元、裝修費5,000.00元，合計27,694.61元。
一審被告辯稱
原審博成公司一審辯稱，王發(fā)友與博成公司經(jīng)協(xié)商自愿達成最后協(xié)議：一、博成公司對王發(fā)友的臨時安置補助費雖然在回遷補償表上體現(xiàn)為每平方米5元，但通過減少房差款、免燃氣熱費、多給取暖費、多給裝修費等方式，使得王發(fā)友實際享受的臨時安置補助費已經(jīng)遠遠超過了每平方米10元的標準；二、對于回遷房屋的面積差王發(fā)友已經(jīng)認可，并且博成公司已經(jīng)給予王發(fā)友每平方米6.84元的差價優(yōu)惠；三、雙方對取暖費和裝修費都沒有異議。綜上，雙方簽訂的商品房買賣合同和回遷費用補償表完全出于真實意思表示，博成公司將房屋交付王發(fā)友已經(jīng)履行完了自己的義務。原告領(lǐng)取了回遷補償款并且辦理了入戶，現(xiàn)在反悔并無理要求超額的費用，顯屬惡意訴訟，其沒有任何事實依據(jù)和法律依據(jù)。請求人民法院查明事實，依法駁回王發(fā)友的訴訟請求。
一審法院查明
原審法院判決認定，白山市渾江區(qū)百合住宅小區(qū)二期工程位于河口街，屬于白山市區(qū)棚戶區(qū)改造工程，博成公司系工程開發(fā)建設(shè)單位。王發(fā)友在在該區(qū)域原有一處有照房屋，建設(shè)面積168m2，另有附房及陽臺88.05m2。在對該區(qū)實施拆遷過程中，博成公司（甲方）與王發(fā)友（乙方）于2008年6月11日簽訂?房屋拆遷安置協(xié)議書?一份，主要內(nèi)容有：一、甲方拆遷乙方房屋256.85m2，回遷2棟1單元403號，62，95m2；5棟1單元402號，62.32m2；4棟3單元401號，65.39m2；5棟1單元501號66.19m2。最后面積以產(chǎn)權(quán)處核定為準，多退少補。二、乙方在2008年6月20日前遷出現(xiàn)住地。三、甲方提供安置用房為毛坯房，室內(nèi)地熱，塑鋼窗，地面水泥找平。四、回遷安置期限在2008年12月30日。如因特殊原因，按拆遷補償規(guī)定執(zhí)行。協(xié)議簽訂后，王發(fā)友如期遷出原房，自行安排住處。后雙方在該協(xié)議空白處補充協(xié)議內(nèi)容：一、2棟1單元403號，62.95m2調(diào)到3棟2單元501號，70，15m2；二、4棟樓有回遷戶裝修，其它樓號無回遷裝修，為毛坯房。
博成公司將樓建成后，王發(fā)友于2009年10月24日回遷4棟3單元401號，于2009年12月31日回遷3棟2單元501號、5棟1單元402號、5棟1單元501號。博成公司于2009年12月31日收取原告燃氣管道費1,000.00元、單元門款400元、垃圾建點費50元。由博成公司制作并由王發(fā)友和博成公司單位相關(guān)人員簽名的三張?百合二期回遷戶補償費用表?體現(xiàn)：博成公司已向王發(fā)友發(fā)放168m2房屋過渡費兩筆，一筆為9,240.00元（168m2×5元×11月），另一筆為5,544.00元（168×3×11月），發(fā)放168m2房屋取暖費兩筆各1,000.00元、裝修費兩筆各1,000.00元，發(fā)放65.39m2房屋過渡費2,942.00元（65.39×5元×9月），發(fā)放65.39m2房屋取暖費、裝修費各1,000.00元。以上發(fā)放的過渡費（臨時安置補助費）、取暖費共計20,726.00元，裝修費3,000.00元，合計23,726.00元。在此之前，博成公司已將2008年12月30日前的相關(guān)費用給付王發(fā)友。
2009年12月29日，王發(fā)友與博成公司就該四戶房屋分別簽訂了商品房買賣合同。其中3棟（已改為第15棟）2單元501室實際建筑面積為71.41m2（安置協(xié)議約定面積70.15m2），5棟（已改為11棟）1單元501室實際面積74.61m2（安置協(xié)議約定面積為66.19m2）。
2007年3月22日白山市人民政府發(fā)布實施的?白山市區(qū)棚戶區(qū)和煤礦棚戶區(qū)改造房屋拆遷補償安置規(guī)定?第十二條規(guī)定：“在過度期內(nèi)被拆遷人或者承租人自行安排住處的，由拆遷人按照被拆遷人房屋原建筑面積每月每平方米5元的標準給付臨時安置補助費；逾期不能回遷的，自逾期之日起增加一倍發(fā)給臨時安置補助費?！钡谑龡l規(guī)定：“在過渡期內(nèi)遇有冬季采暖期的，由拆遷人對被拆遷人或者公有房屋承租人按每一采暖期以房照為準每戶1000元的標準補發(fā)給采暖補助費?！?/p>
一審法院認為
原審法院認為，一、博成公司與王發(fā)友簽訂?房屋拆遷安置協(xié)議書?承諾王發(fā)友于2008年12月30日回遷，而王發(fā)友于2009年10月24日回遷一戶65.39m2房屋，逾期回遷10個月，博成公司應給付逾期臨時安置補助費：5元／月、m2×10個月×65.30m2＝6530元。王發(fā)友于2009年12月31日回遷其余三戶房屋，逾期回遷12個月，博成公司應給付逾期安置補償費：5元／月m2×2×12個月×191.46m2＝22,975.20元。王發(fā)友、博成公司?房屋拆遷安置協(xié)議書?約定“如因特殊原因超期，按拆遷補償規(guī)定執(zhí)行，”而?白山市棚戶區(qū)和煤礦棚戶區(qū)改造房屋拆遷補償安置規(guī)定?第十三條規(guī)定：“在過渡期內(nèi)遇有冬季采暖期的，由拆遷人對被拆遷人或者公有房屋承租人按每一采暖期以房照為準每戶1,000.00元的標準補發(fā)給采暖補助費?！北景钢型醢l(fā)友在拆遷前只有一份房照，按照逾期回遷的期限和上述規(guī)定至多只能得到1000元的冬季采暖補助費。以上費用合計30,514.20元，博成公司已經(jīng)給付23,726.00元，尚欠6,788.20元，應當承擔繼續(xù)給付的責任。博成公司主張王發(fā)友對補償費用表列明的相關(guān)費用已經(jīng)認可，證據(jù)不足，本院不予確認。博成公司主張已經(jīng)少收王發(fā)友6,840.00元擴大面積款以沖抵應該給付王發(fā)友的過渡費，亦證據(jù)不足，本院不予確認；二、博成公司已經(jīng)向王發(fā)友收取燃氣管網(wǎng)建設(shè)費、單元門款和垃圾建點費，并非違反法律或者行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不宜返還；三、庭審中王發(fā)友增加訴訟請求，要求博成公司承擔2009年冬季三分之一的取暖費。因王發(fā)友增加訴訟請求超過法定期限，故不予審理。王發(fā)友訴請博成公司承擔裝修費5,000.00元，證據(jù)不足，不予支持；四、原告主張面積誤差比超出3％部分的房價款應由博成公司承擔。本院認為，雙方簽訂?房屋拆遷安置補償協(xié)議書?約定“最后面積以產(chǎn)權(quán)處核定為準”，該約定內(nèi)容不違反法律規(guī)定，系有效約定。故王發(fā)友的該項訴訟請求沒有法律依據(jù)，不予支持。據(jù)此，依照?中華人民共和國合同法?第六十條第一款“當事人應當按照約定全面履行自己的義務?！?、第一百零七條“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”最高人民法院?關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定?第三十四條第三款“當事人增加、變更訴訟請求或者提起反訴的，應當在舉證期限屆滿前提出。”和第二條“當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。”之規(guī)定，原審判決：“一、被告尚欠原告逾期臨時安置補助費、采暖補助費6,788.20元，于本判決生效后十日內(nèi)付清。二、駁回原告的其它訴訟請求。案件受理費492.00元減半收取，由原告承擔221元，被告承擔25元?！?/p>
上訴人訴稱
宣判后，上訴人王發(fā)友不服，向本院提起上訴。上訴理由為，一、一審費用認定被告所收取的燃氣管網(wǎng)建設(shè)費、單元門款和垃圾建設(shè)點費，未違反法律等規(guī)定，不宜返還，是錯誤的。據(jù)白山政發(fā)（2007）18號文件之規(guī)定，自2007年7月1日開始，建設(shè)單位要將燃氣管網(wǎng)建設(shè)費納入工程成本，不再向用戶另行收取。被上訴人收取該建設(shè)費用明顯違反文件的規(guī)定；白山發(fā)改收聯(lián)字（2009）246號文件規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)（包括建設(shè)工程單位）不得向入住業(yè)戶單元門費（程控門）、垃圾建設(shè)費。單元門及垃圾點均屬于住宅建設(shè)的配套設(shè)施。被上訴人違反規(guī)定收取的費用，應當予以返還。二、本案是一審法院適用簡易程序?qū)徖淼?，上訴人當庭提出要求被上訴人返還多收的取暖費不超過法定期限，不予審理是錯誤的。三、上訴人與被上訴人于2008年6月11日簽訂的?房屋拆遷安置協(xié)議書?約定“最后面積以產(chǎn)權(quán)處核定，多退少補”。該約定是格式條款，是事先打印的，是霸王條款，不應作為開發(fā)商事后任意改變回遷房屋面積的理由，更不能作為法院判決的依據(jù)，面積誤差超出3％的房價款應由開發(fā)商承擔。被上訴人應當返還上訴人超出3％面積房價款。請求二審法院撤銷（2010）八民二初字第114號民事判決，重新改判。
被上訴人辯稱
被上訴人辯稱，一、上訴人的事實與理由不符。被上訴人沒有收取燃氣費、垃圾建設(shè)點費，取暖費多支付2,000.00元，裝修費也多支付2,000.00元，過度費多給付6,840.元，總計在回遷過程中多給付上訴人20,280.00元。二、文件規(guī)定回遷戶只是按原面積給付過度費，但是，上訴人要的房屋是200多平方米，原面積是168平方米，我們現(xiàn)在已經(jīng)給付17,726.00元，還應給付754元過度費。
本院查明
二審查明的事實與原審基本一致。
本院認為
本院認為：本案系房屋拆遷安置補償糾紛，上訴人主張的被上訴人強行收取的燃氣管網(wǎng)建設(shè)費1,000.00元、單元門款400元、垃圾建設(shè)點費50元是雙方在上訴人回遷時發(fā)生的，是雙方達成的新的合同，是另一種民事法律關(guān)系，上訴人未主張撤銷或者變更該合同條款，原審法院認為不宜返還并無不當，原審法院已經(jīng)明確告知了上訴人的舉證期限，而上訴人在舉證期限屆滿后，才提出請求被上訴人返還2009年冬季三分之一取暖費，該項請求超出法定期限；上訴人主張的誤差比超過3％部分的房價款應被上訴人承擔問題。最高人民法院的司法解釋是針對商品房買賣合同糾紛案件當事人沒有約定的情形而作的規(guī)定，本案雙方當事人是房屋拆遷安置法律關(guān)系，雙方在拆遷安置協(xié)議中已明確約定“最后面積以產(chǎn)權(quán)處核定為準，多退少補”，故上訴人的該項上訴理由也不成立。上訴人原有房屋面積為256.85m2，這是雙方當事人在房屋拆遷安置補償協(xié)議中認可的事實，被上訴人提出應按168m2計算過度費，原審按200多平方米計算錯誤的理由不充分。依據(jù)?中華人民共和國合同法?第六十條第一款、第一百零七條，最高人民法院?關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定?第二條、第三十四條第三款和?中華人民共和國民事訴訟法?第一百五十三條第一款（一）項之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
維持原判，駁回上訴。
二審案件受理費492元由上訴人王發(fā)友承擔。
本判決為終審判決。
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審判人員
審判長楊文華
代理審判員朱濟生
代理審判員唐華
裁判日期
二〇一〇年九月二十七日
書記員
書記員于大濤
