審理法院：佳木斯市郊區(qū)人民法院
案號：（2015）郊民初字第23號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2015-04-21
代理權(quán)限：代為承認(rèn)訴訟請求，提起反訴、上訴，代收法律文書。
原告董某某與被告佳木斯某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱某公司）、翟某某房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院于2015年1月9日立案后，依法于2015年3月31日公開開庭進(jìn)行了審理，原告董某某及委托代理人吳某某、被告某公司委托代理人李某某、被告翟某某委托代理人李某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱：2011年6月15日，原告與被告某公司簽訂《房屋征收與補(bǔ)償合同》，合同約定，某公司對原告進(jìn)行拆遷補(bǔ)償與回遷安置。安置方式為產(chǎn)權(quán)調(diào)換，安置地點(diǎn)為原址安置，哈羅公路北、坐北朝南。安置面積1365.22平方米，安置時(shí)間2011年12月30日。同時(shí)約定，被告某公司以每平方米每月30元的補(bǔ)償款給原告，拆遷前由某公司先付原告六個(gè)月的補(bǔ)償費(fèi)220000元整。如六個(gè)月內(nèi)因某公司沒能使原告回遷，某公司繼續(xù)為原告支付超期的補(bǔ)償費(fèi)，按前面六個(gè)月的補(bǔ)償費(fèi)220000元整的比例支付，直至回遷為止。6月22日前原告按合同規(guī)定完成搬遷，可是某公司并沒有遵守合同，先付款后拆遷的約定，單方擅自拆遷，一邊說給轉(zhuǎn)款一邊拆遷，后經(jīng)原告制止才停止拆遷。直到8月11日某公司才說給補(bǔ)償款，當(dāng)天付款220000元。在某公司違約的情況下，原告要求某公司對以后的補(bǔ)償款有個(gè)承諾，某公司法定代表人劉毅親手寫下了《拆遷補(bǔ)充協(xié)議》。該協(xié)議對原協(xié)議進(jìn)行了補(bǔ)充約定，即某公司以后按比例按月向原告支付補(bǔ)償款，逾期超過三天不按時(shí)支付，某公司按比例雙倍補(bǔ)償原告。同時(shí)注明了比例是每月36670元，即前面已付給6個(gè)月的220000元每月是36670元，且由被告翟某某作為連帶擔(dān)保人。2012年至今日，被告某公司既未對原告進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置，也未給付原告補(bǔ)償費(fèi)，經(jīng)原告多次向被告某公司討要亦未果，原告的商用房當(dāng)時(shí)正處于紅火營業(yè)中，拆遷現(xiàn)已歷時(shí)三年多，因此給原告帶來了難以彌補(bǔ)的經(jīng)濟(jì)損失。原告請求法院依法判令被告按照《房屋征收與補(bǔ)償合同》中的約定，向原告交付蓮江壹號產(chǎn)權(quán)調(diào)換房（位置哈羅公路北，坐北朝南，面積1365.22平方米），位置為蓮江壹號的7號樓的102、103、104、105房、8號樓的101、102號房；被告某公司向原告支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)2640000元（自2012年1月1日至2014年12月30日），并繼續(xù)支付2015年1月1日起至向原告交付產(chǎn)權(quán)調(diào)換房之日為止的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，被告翟某某承擔(dān)連帶責(zé)任；訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
被告辯稱
被告某公司辯稱：原、被告實(shí)際爭議房屋為1049.4平方米，不是1365.22平方米，拆遷補(bǔ)償應(yīng)該按實(shí)際面積計(jì)算，拆遷補(bǔ)充協(xié)議第四條明確標(biāo)注每月為36670元，原告要求264萬補(bǔ)償費(fèi)沒有明確依據(jù)。2014年10月30日已經(jīng)辦理回遷入戶，原告不予以回遷，在2014年10月30日后的補(bǔ)償費(fèi)被告公司不予承擔(dān)。
被告翟某某辯稱：原告與某公司于2011年6月15日簽訂《房屋征收與補(bǔ)償合同》，約定安置時(shí)間為2011年12月30日，2011年8月11日簽訂《拆遷補(bǔ)充協(xié)議》，從雙方約定的安置時(shí)間2011年12月30日起至2015年1月19日訴訟前，原告一直未向被告主張權(quán)利，現(xiàn)原告提起訴訟要求被告翟某某承擔(dān)保證責(zé)任已超過《擔(dān)保法》規(guī)定的保證時(shí)效六個(gè)月，保證人免除保證責(zé)任。請求法院駁回原告的訴訟請求。
原告為支持其訴訟主張向本院提供如下證據(jù)：
證據(jù)一、原告與被告某公司簽訂的房屋征收與補(bǔ)償合同。證明：原告作為被拆遷人，與被告達(dá)成書面的拆遷補(bǔ)償合同。雙方約定的拆遷面積包括安置面積均為1365.22平方米。安置地點(diǎn)為原址安置，其中約定是哈羅公路北坐北朝南的門市房?；剡w時(shí)間為2011年12月30日，約定的拆遷補(bǔ)償費(fèi)六個(gè)月總額為220000元。如果超期將按照前六個(gè)月220000元的比例支付直至回遷為止。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告某公司對此證據(jù)有異議，稱公章不是被告公司的，簽字的人也不是被告公司的職員。被告翟某某與被告某公司意見一致，并認(rèn)為征收補(bǔ)償合同安置面積1365.22平方米與實(shí)際不符。
本院認(rèn)為
本院經(jīng)審查認(rèn)為，被告認(rèn)為此證據(jù)上的公章“黑龍江某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”不是被告某公司，但其提供的其認(rèn)可的協(xié)議上的公章仍為“黑龍江某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”，某公司解釋是佳木斯政府要求其在佳木斯重新注冊個(gè)公司，所以現(xiàn)在公司名稱為“佳木斯某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”，故該協(xié)議上的公章能夠代表被告某公司。代表某公司簽字的吳樹財(cái)雖不是其職員，但其當(dāng)庭認(rèn)可吳樹財(cái)是負(fù)責(zé)拆遷的人員，某公司認(rèn)可的協(xié)議上的簽名人仍是吳樹財(cái)，故吳樹財(cái)?shù)暮炞中袨槟軌虼肀桓婺彻尽１桓婺彻酒浜鬄樵嬷Ц兜?20000元補(bǔ)償款也是依據(jù)該合同。綜上，本院對該合同的真實(shí)性及效力予以采信。
證據(jù)二、拆遷補(bǔ)充協(xié)議。證明：基于被告某公司沒有履行房屋征收與補(bǔ)償合同關(guān)于拆遷補(bǔ)償款的支付約定，三方形成的補(bǔ)充協(xié)議；某公司向原告支付220000元的拆遷補(bǔ)償款；同時(shí)約定之后如未能按照約定繼續(xù)支付，某公司將按照每月36670元標(biāo)準(zhǔn)雙倍補(bǔ)償原告；補(bǔ)充協(xié)議第五條約定該協(xié)議的效力與房屋征收補(bǔ)償合同有同等法律效力；某公司法定代表人劉毅簽字并按手印。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告某公司對此證據(jù)有異議，認(rèn)為公章不是被告公司的。被告翟某某有異議，認(rèn)為該補(bǔ)充協(xié)議翟某某做的擔(dān)保不是對該協(xié)議的擔(dān)保，是對另一份合同做的擔(dān)保。
本院經(jīng)審查認(rèn)為，被告某公司認(rèn)可劉毅是其法定代表人，劉毅在該協(xié)議上簽名，能夠代表被告某公司，故對此證據(jù)本院予以采信。該協(xié)議于2011年8月11日簽訂，約定某公司向原告支付220000元的六個(gè)月拆遷補(bǔ)償款，原告收到補(bǔ)償款后交出房屋，由某公司拆遷。六個(gè)月后被告某公司按月支付補(bǔ)償款，逾期超過三天不按時(shí)支付，被告某公司按每月36670元雙倍補(bǔ)償原告。協(xié)議的擔(dān)保人為被告翟某某，經(jīng)手人為吳樹財(cái)。
證據(jù)三、佳木斯市郊區(qū)法院民事裁定書。證明：根據(jù)原告的申請，郊區(qū)法院作出民事裁定，將蓮江壹號住宅小區(qū)部分門市房予以查封并送達(dá)產(chǎn)權(quán)機(jī)關(guān)。同時(shí)證明該建設(shè)項(xiàng)目為本案被告某公司的。該裁定送達(dá)后，某公司沒有對查封提出任何異議。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告某公司對此證據(jù)有異議，認(rèn)為原告查封房屋在早期有的已經(jīng)給回遷戶回遷，有的已經(jīng)賣出去了。被告翟某某對證據(jù)的真實(shí)性無異議。
本院經(jīng)審查認(rèn)為，此證據(jù)系本院依原告申請所作出的財(cái)產(chǎn)保全裁定，對此證據(jù)本院予以采信。
被告為主張其權(quán)利向法院提供如下證據(jù)：
證據(jù)一、原告回遷安置情況說明。證明：原告被征收房屋面積為1049.4平方米，回遷時(shí)間是2014年10月30日，某公司提供坐落于蓮花路北7號樓101、102號臨街商服，合計(jì)面積1262.62平方米，但原告未回遷。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告對證據(jù)的真實(shí)性無異議，對證明內(nèi)容有異議，認(rèn)為該份說明再次明確某公司違反了協(xié)議約定的回遷時(shí)間，于2014年10月30日組織回遷，違約行為明顯。該份說明僅能證明在2014年10月30日后原、被告就回遷事宜進(jìn)行協(xié)商，但因協(xié)商內(nèi)容與雙方協(xié)議內(nèi)容分歧過大未能達(dá)成一致意見。該份說明沒有證明某公司主張的1049.4平方米的事實(shí)存在。該份證據(jù)材料不能對訴訟主張形成有效的抗辯。被告翟某某對此證據(jù)無異議。
本院經(jīng)審查認(rèn)為，該證據(jù)是佳木斯市郊區(qū)蓮江口鎮(zhèn)政府出具的說明，對其真實(shí)性本院予以采信。該證據(jù)證實(shí)原告與被告某公司在蓮江口鎮(zhèn)政府的組織下，對回遷事宜進(jìn)行過商談，被告翟某某也參加了商談。被告某公司提供蓮花路北7號樓101、102號臨街商服，合計(jì)面積1286.62平方米，余下面積以小區(qū)院內(nèi)車庫補(bǔ)齊，但因回遷位置、面積及結(jié)構(gòu)差價(jià)等原因，雙方未達(dá)成一致意見。
證據(jù)二、房屋所有權(quán)證存根三份。證明：房屋實(shí)際面積沒有1365.22平方米。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告認(rèn)為三份系無法與原件核對的復(fù)印件，每頁有手工涂改，證據(jù)真實(shí)性有異議，對于雙方主張的面積在拆遷補(bǔ)充合同中已經(jīng)明確約定，直至2014年10月30日幾方進(jìn)行協(xié)商，被告沒有就面積問題提出異議，不應(yīng)得到支持。法律規(guī)定的撤銷權(quán)在一年內(nèi)行使，被告已經(jīng)喪失撤銷權(quán)利。被告翟某某對此證據(jù)無異議。
本院經(jīng)審查認(rèn)為，此證據(jù)無法與原件核對，本院不予采信。雙方在2011年6月15日簽訂的房屋征收與補(bǔ)償合同中已經(jīng)明確了安置面積為1365.22平方米，即使原告房屋的實(shí)際面積如被告某公司所述，超過的面積也視為某公司的認(rèn)可，故對被告某公司證明的問題本院不予采信。
證據(jù)三、房屋征收、補(bǔ)償安置協(xié)議書。證明：被告某公司認(rèn)可的回遷安置協(xié)議，回遷面積為1049.4平方米。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告認(rèn)為該份協(xié)議未見過，上面沒有原告的簽字，原告不知情。被告翟某某無異議。
本院經(jīng)審查認(rèn)為，此證據(jù)上沒有原告的簽名，且原告對此不予認(rèn)可，故本院對此證據(jù)不予采信。
根據(jù)雙方當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述、舉證、質(zhì)證及辯論，可以認(rèn)定以下基本事實(shí)：原告與被告某公司于2011年6月15日簽訂房屋征收與補(bǔ)償合同，約定由被告某公司拆遷原告位于蓮江口鎮(zhèn)的商服營業(yè)房屋，建筑面積1365.22平方米。安置地點(diǎn)原址安置（哈羅公路北、坐北朝南），安置時(shí)間2011年12月30日，安置面積1365.22平方米（門市房一、二樓對等兩層）。搬遷補(bǔ)償費(fèi)為每平方米每月30元，拆遷前由某公司先付原告六個(gè)月的補(bǔ)償費(fèi)220000元，如六個(gè)月內(nèi)某公司沒能使原告回遷，某公司繼續(xù)為原告支付超期補(bǔ)償費(fèi)，按前面六個(gè)月的補(bǔ)償費(fèi)220000元的比例支付，直至回遷為止。雙方又于2011年8月11日簽訂拆遷補(bǔ)充協(xié)議，約定某公司向原告支付220000元的六個(gè)月拆遷補(bǔ)償款，原告收到補(bǔ)償款后交出房屋，由某公司拆遷。六個(gè)月后被告某公司按月支付補(bǔ)償款，逾期超過三天不按時(shí)支付，被告某公司按每月36670元雙倍補(bǔ)償原告。某公司的法定代表人劉毅在該協(xié)議上簽字，被告翟某某作為擔(dān)保人，吳樹財(cái)作為經(jīng)手人同時(shí)在協(xié)議上簽字。被告某公司直至2014年10月30日才開始正式辦理回遷入戶手續(xù)。原告與被告某公司在蓮江口鎮(zhèn)政府的組織下，對回遷事宜進(jìn)行過商談，被告翟某某也參加了商談。被告某公司同意提供蓮花路北7號樓101、102號臨街商服，合計(jì)面積1286.62平方米，余下面積以小區(qū)院內(nèi)車庫補(bǔ)齊，但因回遷位置、面積及結(jié)構(gòu)差價(jià)等原因，雙方未達(dá)成一致意見。另查明，被告某公司于2014年5月12日在佳木斯市工商行政部門核準(zhǔn)登記，之前以黑龍江某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的名義運(yùn)營。
本院認(rèn)為：被告某公司是佳木斯市郊區(qū)蓮江壹號工程的開發(fā)商，雖其當(dāng)庭否認(rèn)原告與其于2011年6月15日簽訂的房屋征收與補(bǔ)償合同的真實(shí)性，但從被告某公司提供的證據(jù)及其之后的履行行為看，該合同系被告某公司的真實(shí)意思表示，具有合同效力。被告某公司應(yīng)按照合同約定為原告安置房屋，故對原告要求被告某公司安置蓮江壹號1365.22平方米門市房屋（哈羅公路北、坐北朝南）的訴訟請求，本院予以支持。原告與被告某公司于2011年8月11日簽訂的拆遷補(bǔ)充協(xié)議，同樣是雙方真實(shí)意思表示，具有合同效力，被告某公司應(yīng)按照協(xié)議約定履行。協(xié)議中關(guān)于違約金的約定數(shù)額系按照每平方米每月30元的臨遷補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的，被告某公司若逾期安置，雙倍給付臨遷補(bǔ)償費(fèi)的約定，符合我市拆遷安置辦法的規(guī)定，亦不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該約定具有法律效力。被告某公司沒有按照約定的時(shí)間于2011年12月30日完成安置，構(gòu)成違約，應(yīng)按照拆遷補(bǔ)充協(xié)議的約定雙倍支付2012年1月1日至2014年12月30日期間的補(bǔ)償款2640000元（36670元×36月×2），并繼續(xù)按月支付2015年1月1日起至回遷安置完成日的拆遷補(bǔ)償費(fèi)（每月36670元，若逾期超過三天，則每月73340元）。被告某公司辯稱2014年10月30日已經(jīng)辦理回遷入戶，原告不予回遷，在2014年10月30日后的補(bǔ)償費(fèi)某公司不應(yīng)承擔(dān)。因雙方合同約定回遷的房屋為門市，而被告某公司提出的回遷安置辦法欲用小區(qū)院內(nèi)車庫補(bǔ)齊面積，不符合合同約定，故不能回遷的責(zé)任在于被告某公司，對其抗辯理由本院不予支持。被告翟某某作為擔(dān)保人在原告與某公司簽訂的補(bǔ)充協(xié)議上簽字，其應(yīng)對某公司履行拆遷補(bǔ)償費(fèi)承擔(dān)保證責(zé)任。翟某某辯稱原告起訴已超過了保證期間六個(gè)月，其不應(yīng)承擔(dān)保證責(zé)任。擔(dān)保法規(guī)定的保證期間自主債務(wù)履行期屆滿之日起計(jì)算六個(gè)月，該協(xié)議雖約定了按月履行，但同時(shí)也約定了超期履行的雙倍補(bǔ)償，被告翟某某亦應(yīng)對延遲履行承擔(dān)保證責(zé)任，因此拆遷補(bǔ)充協(xié)議約定的債務(wù)尚未履行完畢，被告翟某某應(yīng)承擔(dān)保證責(zé)任，故對原告請求被告翟某某承擔(dān)拆遷補(bǔ)償費(fèi)連帶給付責(zé)任的訴訟請求，本院予以支持。原告訴請?jiān)坊剡w，要求按照本院（2015）郊民初字第23號民事裁定中保全的房屋回遷，因合同中并未明確具體的房屋，本院對此項(xiàng)請求不予支持，原告可在執(zhí)行過程中對其保全房屋提出優(yōu)先受償。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《中華人民共和國合同法》第三十二條、第四十四條、第六十條、第一百零七條，《中華人民共和國擔(dān)保法》第二十六條之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
被告佳木斯某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效后立即為原告董某某安置其開發(fā)的位于佳木斯市郊區(qū)蓮江口鎮(zhèn)蓮江壹號的1365.22平方米一、二樓對等兩層門市房屋（哈羅公路北、坐北朝南）；
被告佳木斯某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效后立即給付原告董某某2012年1月1日至2014年12月30日期間的補(bǔ)償款2640000元，被告翟某某承擔(dān)連帶給付責(zé)任；
被告佳木斯某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效后立即給付原告董某某2015年1月1日起至回遷安置完成日的拆遷補(bǔ)償費(fèi)（每月36670元，若逾期超過三天，則每月73340元），被告翟某某承擔(dān)連帶給付責(zé)任。
駁回原告其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)27920元、保全費(fèi)5000元由被告佳木斯某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，交納上訴費(fèi)，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省佳木斯市中級人民法院。
審判人員
審判長董磊
人民陪審員孫倩人民陪審員任瑜
裁判日期
二〇一五年四月二十一日
書記員
書記員李姝凝
