審理法院：沈陽市中級人民法院
案號：（2016）遼01民終11787號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2016-11-25
審理經(jīng)過
上訴人王景武因與被上訴人沈陽市和平區(qū)城市建設(shè)局（以下簡稱和平區(qū)城建局）、沈陽市和平區(qū)土地房屋征收補(bǔ)償中心（以下簡稱補(bǔ)償中心）、原審第三人沈陽市和盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱和盛公司）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服沈陽市和平區(qū)人民法院[2016]遼0102民初4148號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年10月26日受理后，依法組成由審判員王惠麗擔(dān)任審判長并主審，與審判員孫菁蔓、審判員相蒙參加評議的合議庭，公開審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
上訴人王景武上訴請求：請求撤銷原審判決書，發(fā)回重審或依法改判；要求被上訴人按建設(shè)成本價4118元計(jì)算，交增加使用面積款；要求被上訴人重新實(shí)測面積；要求被上訴人繼續(xù)支付過渡期間補(bǔ)償款30720元；要求被上訴人返還原陽臺賠償款6219.18元；要求被上訴人兌現(xiàn)政府承諾拎包入住，給付裝修款10000元；訴訟費(fèi)由和平區(qū)城建局、補(bǔ)償中心負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：1、遼寧天匯資產(chǎn)評估事務(wù)所《資產(chǎn)評估咨詢報告》沒有法律效力。2、被上訴人用于安置王景武的房屋并未經(jīng)過驗(yàn)收，其交付王景武也不能算合格房屋，因此應(yīng)當(dāng)繼續(xù)給付過渡期安置補(bǔ)助費(fèi)；3、王景武被拆遷房屋是有陽臺的，被上訴人宣傳圖上也展示回遷房屋是有陽臺的，因此王景武才同意安置協(xié)議上不將陽臺面積折算進(jìn)差價款，但是因?yàn)楸簧显V人工期拖延，導(dǎo)致國家政策調(diào)整，回遷的高層樓房不允許再建設(shè)陽臺，王景武現(xiàn)在得到的是沒有陽臺的回遷房，所以王景武主張應(yīng)當(dāng)將被拆遷房屋的陽臺抵頂回遷房使用面積；4、和平區(qū)領(lǐng)導(dǎo)曾公開保證回遷房能做到拎包入住，現(xiàn)在給的是清水房，王景武要求補(bǔ)償裝修款。
被上訴人辯稱
被上訴人和平區(qū)城建局答辯稱：同意一審判決。1、咨詢報告是和盛房地產(chǎn)委托評估機(jī)構(gòu)作出的。2、2014年8月11日開始安置回遷并辦理入住，在此之前已經(jīng)給付了補(bǔ)償款，不存在繼續(xù)支付過渡期間補(bǔ)償款的問題。3、回遷房是超高層，因?yàn)榘踩紤]，不設(shè)置室外陽臺。4、以拆遷合同為準(zhǔn)。
被上訴人補(bǔ)償中心答辯稱：1、不是對房地產(chǎn)的評估報告，是對建設(shè)成本的咨詢報告，因?yàn)楫?dāng)時在協(xié)議中約定的根據(jù)建設(shè)成本進(jìn)行定價，補(bǔ)償中心認(rèn)為咨詢機(jī)構(gòu)對建設(shè)成本的咨詢有這個資質(zhì)，在后期簽約和補(bǔ)交面積差價款的過程中，上訴人已經(jīng)按照建設(shè)成本補(bǔ)交了差價款，視為上訴人和被上訴人已經(jīng)就建設(shè)成本在合同履行過程中達(dá)成了一致，上訴人對此項(xiàng)上訴沒有道理。2、在簽訂拆遷安置協(xié)議時，每戶對自己原有的使用面積進(jìn)行了確認(rèn)，根據(jù)實(shí)測后的使用面積1:1兌換回遷房，不存在返還陽臺的問題，由于新建房對于陽臺的設(shè)計(jì)沒有取得規(guī)劃局的批準(zhǔn)也沒有建設(shè)，上訴人依據(jù)草圖向補(bǔ)償中心要求返還陽臺沒有依據(jù)。3、上訴人提出的房屋單價是4188元每平米是沈陽商品房建筑面積的平均價格，平均價格不能反映全貌，因?yàn)楹推絽^(qū)的價格相對平均價格高，并且本案要求支付差價款的不是商品房的建筑面積，而是實(shí)用面積，實(shí)用面積的價格成本高于建筑面積。4、上訴人主張裝修款沒有依據(jù)。
原審第三人和盛公司述稱：和盛公司受補(bǔ)償中心委托，委托天匯評估所出具了評估咨詢報告，具體回遷工作由和平區(qū)拆遷服務(wù)中心負(fù)責(zé)，對回遷政策不知曉。天匯評估所有資質(zhì)，因?yàn)樵u估的是回遷后房屋，不屬于《沈陽市房屋拆遷補(bǔ)償辦法》第5條規(guī)定必須由回遷戶代表參與選定評估機(jī)構(gòu)的范疇，所以這個評估單位是我公司自行決定委托的。
一審?fù)蹙拔湓V稱：1、要求和平區(qū)城建局、補(bǔ)償中心按建設(shè)成本價4188元計(jì)算交增加使用面積款；2、要求和平區(qū)城建局、補(bǔ)償中心重新確認(rèn)實(shí)測面積；3、要求和平區(qū)城建局、補(bǔ)償中心繼續(xù)支付過渡期間補(bǔ)償款30720元；4、要求和平區(qū)城建局、補(bǔ)償中心返還王景武陽臺，如不能返還，則給付王景武賠償款6219.18元（按原陽臺面積2.97平方米的一半即1.485平方米，乘以4188元/平方米，合計(jì)6219.18元）；5、要求和平區(qū)城建局、補(bǔ)償中心兌現(xiàn)政府承諾，拎包入住，給付裝修費(fèi)用1萬元；6、訴訟費(fèi)由和平區(qū)城建局、補(bǔ)償中心承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2007年5月15日，王景武（被拆遷人/乙方）與被告和平區(qū)城建局（拆遷人/甲方）、和平區(qū)補(bǔ)償中心（被委托拆遷單位，原名為沈陽市和平區(qū)拆遷服務(wù)中心）簽訂《城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議（非租賃房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換）》，載明和平區(qū)城建局因土地儲備項(xiàng)目建設(shè)需要，經(jīng)審查批準(zhǔn)，領(lǐng)取了沈陽市房產(chǎn)局拆許字2007第36號《房屋拆遷許可證》，在涂州街、南京街、外貿(mào)大樓、北一馬路規(guī)則范圍內(nèi)實(shí)施房屋拆遷，王景武所有的房屋屬于該《房屋拆遷許可證》核準(zhǔn)的拆遷范圍內(nèi)。王景武的房屋坐落在和平區(qū)徐州街12號2-9-4，建筑面積為64平方米，使用面積為47.60平方米，房屋設(shè)計(jì)用途為住宅。協(xié)議第三條（拆遷補(bǔ)償金額）約定，和平區(qū)城建局補(bǔ)償給王景武住宅房屋的各項(xiàng)費(fèi)用和金額如下：住宅搬遷補(bǔ)助費(fèi)800元、裝修評估補(bǔ)償費(fèi)15360元、過渡期間補(bǔ)償費(fèi)64×12×12=9216元、搬遷獎勵費(fèi)12800元、電話、有線遷移費(fèi)500元，合計(jì)38676元。協(xié)議第六條約定，和平區(qū)城建局于2009年5月31日前將符合國家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)權(quán)調(diào)換交付給王景武。第七條（拆遷過渡方式）約定：“乙方自行解決過渡用房的，在過渡期限內(nèi)，臨時安置補(bǔ)助費(fèi)每月768元，按25個月計(jì)算，計(jì)19200元。甲方先發(fā)給乙方12個月，計(jì)9216元，余13個月，計(jì)9984元，由甲方在約定的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付期前發(fā)給乙方（臨時安置補(bǔ)助費(fèi)自乙方從搬遷騰空被拆遷房屋驗(yàn)收合格之日起按月計(jì)算，發(fā)至產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付使用當(dāng)月止）?！钡诎藯l（違約責(zé)任）約定，回遷新房屋低于原拆遷房屋部分使用面積，每平方米按新房市場評估價格由甲方向乙方支付；回遷新房屋超出原拆遷房屋部分使用面積，每平方米按建設(shè)成本價格由乙方向甲方支付；因甲方責(zé)任延長過渡期限的，乙方自行解決過渡用房的，自逾期之月起，甲方按照原標(biāo)準(zhǔn)的0.5倍支付給乙方臨時安置補(bǔ)助費(fèi)?！谠搮f(xié)議落款處，王景武王景武簽名并捺印，和平區(qū)城建局、和平區(qū)補(bǔ)償中心均加蓋公章予以確認(rèn)。
2014年6月5日，遼寧省沈陽市和平公證處出具《公證書》，載明‘《城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議（協(xié)議號219）》持有者（王景武）選出的住房為樓號AE、14層、7號’。2014年8月11日，和平區(qū)補(bǔ)償中心通知王景武辦理回遷手續(xù)，王景武認(rèn)為回遷房屋未驗(yàn)收合同，至今未回遷，并起訴至法院。
一審法院認(rèn)為，房屋拆遷安置補(bǔ)償合同是指拆遷人與被拆遷人就被拆遷房屋的補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)訂立的協(xié)議。拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位，被拆遷人是指被拆遷房屋的所有權(quán)人。拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人給予補(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。本案中，根據(jù)《城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議（非租賃房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換）》，王景武為被拆遷人，和平區(qū)城建局為拆遷人，和平區(qū)補(bǔ)償中心系被委托拆遷單位，接受和平區(qū)城建局的委托實(shí)施拆遷工作，其行為后果亦由和平區(qū)城建局負(fù)擔(dān)，和平區(qū)補(bǔ)償中心與王景武之間無權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。
本院認(rèn)為
本案爭議焦點(diǎn)：1、回遷房屋增加面積部分的計(jì)價標(biāo)準(zhǔn)；2、應(yīng)否對回遷房屋的面積重新確認(rèn)；3、和平區(qū)城建局應(yīng)否再向王景武支付過渡時期補(bǔ)償款；4、和平區(qū)城建局應(yīng)否賠償王景武陽臺損失。
一、關(guān)于回遷房屋增加面積部分的計(jì)價標(biāo)準(zhǔn)?！冻鞘蟹课莶疬w補(bǔ)償安置協(xié)議（非租賃房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換）》載明‘回遷新房屋超出原拆遷房屋部分使用面積，每平方米按建設(shè)成本價格由乙方（王景武）向甲方（和平區(qū)城建局）支付’，即增加面積部分應(yīng)按建設(shè)成本價格計(jì)算單價。和盛公司作為鳳凰大廈的開發(fā)方，委托遼寧天匯資產(chǎn)評估事務(wù)所對王景武被安置房屋所在的鳳凰城項(xiàng)目房地產(chǎn)客觀成本價值進(jìn)行了評估，根據(jù)該評估事務(wù)所出具的《資產(chǎn)評估咨詢報告》，A座（七層到四十層）住宅客觀成本單價為6763元/平方米。王景武雖對該資產(chǎn)評估咨詢報告提出異議，但未有證據(jù)證明遼寧天匯資產(chǎn)評估事務(wù)所不具備房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)，亦未有證據(jù)證明評估程序存在有違規(guī)、違法之處，故對該評估結(jié)論予以確認(rèn)。另，王景武根據(jù)沈陽日報2014年12月2日A2新聞版的報道及2009年沈陽地產(chǎn)價格回顧，主張應(yīng)按4188元/平方米計(jì)算增加面積部分的價格，缺乏法律依據(jù)。故對王景武該項(xiàng)主張，不予采信。
二、關(guān)于應(yīng)否重新確認(rèn)回遷房屋的面積。開發(fā)公司（本案和盛公司）、拆遷局（本案和平區(qū)補(bǔ)償中心）、回遷戶代表三方共同對鳳凰大廈A座、B座進(jìn)行了測量，并于2015年5月6日出具了實(shí)測情況說明，王景武主張重新測量，沒有事實(shí)及法律依據(jù)，不予支持。
三、關(guān)于王景武主張的過渡時期補(bǔ)償款。和平區(qū)城建局于2014年8月11日已著手為王景武辦理回遷安置手續(xù)，此前的過渡期間補(bǔ)助費(fèi)已發(fā)放給王景武，王景武對此無異議。王景武主張的2014年8月11日以后的過渡時期補(bǔ)償款，因法律依據(jù)不足，不予支持。
四、關(guān)于王景武主張的陽臺損失。首先，根據(jù)王景武提供的圖紙，原拆遷房屋有裸露陽臺，但該陽臺面積是否計(jì)入原拆遷房屋使用面積，應(yīng)參照動遷政策，并以《城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議（非租賃房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換）》的內(nèi)容為準(zhǔn)；其次，新圖紙中雖有陽臺設(shè)計(jì)，但新建樓盤的建設(shè)需經(jīng)城市規(guī)劃、設(shè)計(jì)等相關(guān)部門的審批。最終建成的房屋沒有裸露陽臺，是城市建設(shè)整體規(guī)劃的要求，與拆遷單位及開發(fā)建設(shè)方均無關(guān)。故對王景武關(guān)于陽臺一節(jié)的訴請，不予支持。
另，王景武主張的裝修損失1萬元，因證據(jù)不足，亦不予支持。
判決：駁回原告王景武的訴訟請求。案件受理費(fèi)260元，由王景武負(fù)擔(dān)。
二審裁判結(jié)果
本院二審期間，王景武向本院提交兩份新證據(jù)，遼寧天匯資產(chǎn)評估事務(wù)所登記檔案及網(wǎng)上調(diào)取遼寧省具有房地產(chǎn)評估資質(zhì)60家單位的名稱，用以證明和盛公司委托的天匯評估所不具備房地產(chǎn)評估資質(zhì)，且遼寧省內(nèi)有房地產(chǎn)評估資質(zhì)的單位中不包括天匯評估所。被上訴人和原審第三人對真實(shí)性無異議，但認(rèn)為委托天匯評估所作的不是房地產(chǎn)評估，是資產(chǎn)項(xiàng)目的評估。天匯評估所評估項(xiàng)目包括各類單項(xiàng)資產(chǎn)評估、企業(yè)整體資產(chǎn)評估及市場所需的其他資產(chǎn)評估或項(xiàng)目評估，評估報告是天匯評估所依據(jù)評估資質(zhì)有權(quán)作出的項(xiàng)目市場價值評估，不是對房地產(chǎn)的評估。本院對這兩份證據(jù)真實(shí)性予以認(rèn)可。被上訴人和原審第三人在二審期間沒有提供新的證據(jù)。
二審經(jīng)審理查明的事實(shí)與原審法院查明的事實(shí)一致。
本院認(rèn)為，包括上訴人在內(nèi)的回遷戶均與和平區(qū)城建局和補(bǔ)償中心簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議，該協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，雙方均應(yīng)按該協(xié)議履行。被上訴人已經(jīng)建設(shè)完成了回遷房屋，也已經(jīng)通知上訴人在內(nèi)的回遷戶辦理回遷入住，回遷戶應(yīng)當(dāng)按照安置補(bǔ)償協(xié)議約定辦理驗(yàn)房和入住。經(jīng)調(diào)查，部分回遷戶已經(jīng)入住回遷房屋。
關(guān)于上訴人提出的評估單位無房地產(chǎn)價值評估資質(zhì)、選定程序不合法造成其評估的回遷房屋價格過高的問題，上訴人提出按照《沈陽市房屋拆遷補(bǔ)償辦法》第5條規(guī)定必須由回遷戶代表參與選定評估機(jī)構(gòu)，但該規(guī)范性文件是針對評估被拆遷房屋做出的規(guī)定，本案和盛公司選定的遼寧天匯資產(chǎn)評估事務(wù)所是對用于安置的回遷房屋進(jìn)行評估，相關(guān)法律法規(guī)對評估機(jī)構(gòu)的選定程序并無明確規(guī)定，上訴人也并未提出該評估機(jī)構(gòu)在評估工作中有違反法律法規(guī)的行為，故不能以該機(jī)構(gòu)的選定未經(jīng)回遷戶代表參與為由認(rèn)定評估行為無效。
關(guān)于遼寧天匯資產(chǎn)評估事務(wù)所的資質(zhì)問題，由于此次回遷是以被拆遷房屋抵頂回遷房面積，由上訴人補(bǔ)足面積差價款，被上訴人給予上訴人按照成本價來補(bǔ)交差價，和盛公司委托評估的項(xiàng)目也只是回遷房的資產(chǎn)成本，因此遼寧天匯資產(chǎn)評估事務(wù)所現(xiàn)有資質(zhì)也可以進(jìn)行該項(xiàng)目評估，上訴人對評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)的異議不能成立。關(guān)于上訴人主張應(yīng)按照沈陽日報報道的2009年市場均價計(jì)算差價款一節(jié)，因該價款不是針對回遷房屋的，可能與房屋真實(shí)資產(chǎn)成本價格存在差異，以該價格作為回遷差價款價格，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，故對上訴人該項(xiàng)主張，本院不予采信。
關(guān)于上訴人提出回遷房屋未經(jīng)驗(yàn)收的問題，經(jīng)調(diào)查，回遷房屋住宅部分單體具備質(zhì)量合格證明，房屋通水通電，能夠滿足基本生活需求，上訴人并無正當(dāng)理由拒絕入住，且部分回遷戶已經(jīng)入住，故上訴人主張繼續(xù)給付過渡期安置補(bǔ)助費(fèi)并無事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。
關(guān)于陽臺是否應(yīng)另行折算回遷面積問題，雖然上訴人認(rèn)為被上訴人公示的房屋結(jié)構(gòu)圖有陽臺，但最終拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中并未明確回遷房屋必須有陽臺，拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議系雙方履行拆遷安置工作的依據(jù)，雙方一致簽字確認(rèn)，應(yīng)當(dāng)按照該協(xié)議履行，故對上訴人主張被上訴人在拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議之外補(bǔ)償其陽臺的面積損失，本院不予支持。
關(guān)于上訴人提出要求補(bǔ)償裝修款的主張，因拆遷安置補(bǔ)償合同當(dāng)中已經(jīng)就拆遷補(bǔ)償款項(xiàng)進(jìn)行了明確約定，并未包含上訴人主張的裝修補(bǔ)償款，上訴人的主張缺乏合同依據(jù)及法律依據(jù)，本院無法支持。
綜上所述，王景武的上訴請求，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)888元，由王景武負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長王惠麗
審判員孫菁蔓
審判員相蒙
裁判日期
二〇一六年十一月二十五日
書記員
書記員張鑫桐
