審理法院：沈陽市中級人民法院
案號：（2016）遼01民終11787號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2016-11-25
審理經過
上訴人王景武因與被上訴人沈陽市和平區(qū)城市建設局（以下簡稱和平區(qū)城建局）、沈陽市和平區(qū)土地房屋征收補償中心（以下簡稱補償中心）、原審第三人沈陽市和盛房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱和盛公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服沈陽市和平區(qū)人民法院[2016]遼0102民初4148號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年10月26日受理后，依法組成由審判員王惠麗擔任審判長并主審，與審判員孫菁蔓、審判員相蒙參加評議的合議庭，公開審理了本案。本案現已審理終結。
上訴人訴稱
上訴人王景武上訴請求：請求撤銷原審判決書，發(fā)回重審或依法改判；要求被上訴人按建設成本價4118元計算，交增加使用面積款；要求被上訴人重新實測面積；要求被上訴人繼續(xù)支付過渡期間補償款30720元；要求被上訴人返還原陽臺賠償款6219.18元；要求被上訴人兌現政府承諾拎包入住，給付裝修款10000元；訴訟費由和平區(qū)城建局、補償中心負擔。事實和理由：1、遼寧天匯資產評估事務所《資產評估咨詢報告》沒有法律效力。2、被上訴人用于安置王景武的房屋并未經過驗收，其交付王景武也不能算合格房屋，因此應當繼續(xù)給付過渡期安置補助費；3、王景武被拆遷房屋是有陽臺的，被上訴人宣傳圖上也展示回遷房屋是有陽臺的，因此王景武才同意安置協(xié)議上不將陽臺面積折算進差價款，但是因為被上訴人工期拖延，導致國家政策調整，回遷的高層樓房不允許再建設陽臺，王景武現在得到的是沒有陽臺的回遷房，所以王景武主張應當將被拆遷房屋的陽臺抵頂回遷房使用面積；4、和平區(qū)領導曾公開保證回遷房能做到拎包入住，現在給的是清水房，王景武要求補償裝修款。
被上訴人辯稱
被上訴人和平區(qū)城建局答辯稱：同意一審判決。1、咨詢報告是和盛房地產委托評估機構作出的。2、2014年8月11日開始安置回遷并辦理入住，在此之前已經給付了補償款，不存在繼續(xù)支付過渡期間補償款的問題。3、回遷房是超高層，因為安全考慮，不設置室外陽臺。4、以拆遷合同為準。
被上訴人補償中心答辯稱：1、不是對房地產的評估報告，是對建設成本的咨詢報告，因為當時在協(xié)議中約定的根據建設成本進行定價，補償中心認為咨詢機構對建設成本的咨詢有這個資質，在后期簽約和補交面積差價款的過程中，上訴人已經按照建設成本補交了差價款，視為上訴人和被上訴人已經就建設成本在合同履行過程中達成了一致，上訴人對此項上訴沒有道理。2、在簽訂拆遷安置協(xié)議時，每戶對自己原有的使用面積進行了確認，根據實測后的使用面積1:1兌換回遷房，不存在返還陽臺的問題，由于新建房對于陽臺的設計沒有取得規(guī)劃局的批準也沒有建設，上訴人依據草圖向補償中心要求返還陽臺沒有依據。3、上訴人提出的房屋單價是4188元每平米是沈陽商品房建筑面積的平均價格，平均價格不能反映全貌，因為和平區(qū)的價格相對平均價格高，并且本案要求支付差價款的不是商品房的建筑面積，而是實用面積，實用面積的價格成本高于建筑面積。4、上訴人主張裝修款沒有依據。
原審第三人和盛公司述稱：和盛公司受補償中心委托，委托天匯評估所出具了評估咨詢報告，具體回遷工作由和平區(qū)拆遷服務中心負責，對回遷政策不知曉。天匯評估所有資質，因為評估的是回遷后房屋，不屬于《沈陽市房屋拆遷補償辦法》第5條規(guī)定必須由回遷戶代表參與選定評估機構的范疇，所以這個評估單位是我公司自行決定委托的。
一審王景武訴稱：1、要求和平區(qū)城建局、補償中心按建設成本價4188元計算交增加使用面積款；2、要求和平區(qū)城建局、補償中心重新確認實測面積；3、要求和平區(qū)城建局、補償中心繼續(xù)支付過渡期間補償款30720元；4、要求和平區(qū)城建局、補償中心返還王景武陽臺，如不能返還，則給付王景武賠償款6219.18元（按原陽臺面積2.97平方米的一半即1.485平方米，乘以4188元/平方米，合計6219.18元）；5、要求和平區(qū)城建局、補償中心兌現政府承諾，拎包入住，給付裝修費用1萬元；6、訴訟費由和平區(qū)城建局、補償中心承擔。
一審法院認定事實：2007年5月15日，王景武（被拆遷人/乙方）與被告和平區(qū)城建局（拆遷人/甲方）、和平區(qū)補償中心（被委托拆遷單位，原名為沈陽市和平區(qū)拆遷服務中心）簽訂《城市房屋拆遷補償安置協(xié)議（非租賃房屋產權調換）》，載明和平區(qū)城建局因土地儲備項目建設需要，經審查批準，領取了沈陽市房產局拆許字2007第36號《房屋拆遷許可證》，在涂州街、南京街、外貿大樓、北一馬路規(guī)則范圍內實施房屋拆遷，王景武所有的房屋屬于該《房屋拆遷許可證》核準的拆遷范圍內。王景武的房屋坐落在和平區(qū)徐州街12號2-9-4，建筑面積為64平方米，使用面積為47.60平方米，房屋設計用途為住宅。協(xié)議第三條（拆遷補償金額）約定，和平區(qū)城建局補償給王景武住宅房屋的各項費用和金額如下：住宅搬遷補助費800元、裝修評估補償費15360元、過渡期間補償費64×12×12=9216元、搬遷獎勵費12800元、電話、有線遷移費500元，合計38676元。協(xié)議第六條約定，和平區(qū)城建局于2009年5月31日前將符合國家有關規(guī)范、標準的產權調換交付給王景武。第七條（拆遷過渡方式）約定：“乙方自行解決過渡用房的，在過渡期限內，臨時安置補助費每月768元，按25個月計算，計19200元。甲方先發(fā)給乙方12個月，計9216元，余13個月，計9984元，由甲方在約定的產權調換房屋交付期前發(fā)給乙方（臨時安置補助費自乙方從搬遷騰空被拆遷房屋驗收合格之日起按月計算，發(fā)至產權調換房屋交付使用當月止）?！钡诎藯l（違約責任）約定，回遷新房屋低于原拆遷房屋部分使用面積，每平方米按新房市場評估價格由甲方向乙方支付；回遷新房屋超出原拆遷房屋部分使用面積，每平方米按建設成本價格由乙方向甲方支付；因甲方責任延長過渡期限的，乙方自行解決過渡用房的，自逾期之月起，甲方按照原標準的0.5倍支付給乙方臨時安置補助費?！谠搮f(xié)議落款處，王景武王景武簽名并捺印，和平區(qū)城建局、和平區(qū)補償中心均加蓋公章予以確認。
2014年6月5日，遼寧省沈陽市和平公證處出具《公證書》，載明‘《城市房屋拆遷補償安置協(xié)議（協(xié)議號219）》持有者（王景武）選出的住房為樓號AE、14層、7號’。2014年8月11日，和平區(qū)補償中心通知王景武辦理回遷手續(xù)，王景武認為回遷房屋未驗收合同，至今未回遷，并起訴至法院。
一審法院認為，房屋拆遷安置補償合同是指拆遷人與被拆遷人就被拆遷房屋的補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷過渡方式和過渡期限等事項訂立的協(xié)議。拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位，被拆遷人是指被拆遷房屋的所有權人。拆遷人應當對被拆遷人給予補償，補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。本案中，根據《城市房屋拆遷補償安置協(xié)議（非租賃房屋產權調換）》，王景武為被拆遷人，和平區(qū)城建局為拆遷人，和平區(qū)補償中心系被委托拆遷單位，接受和平區(qū)城建局的委托實施拆遷工作，其行為后果亦由和平區(qū)城建局負擔，和平區(qū)補償中心與王景武之間無權利、義務關系。
本院認為
本案爭議焦點：1、回遷房屋增加面積部分的計價標準；2、應否對回遷房屋的面積重新確認；3、和平區(qū)城建局應否再向王景武支付過渡時期補償款；4、和平區(qū)城建局應否賠償王景武陽臺損失。
一、關于回遷房屋增加面積部分的計價標準。《城市房屋拆遷補償安置協(xié)議（非租賃房屋產權調換）》載明‘回遷新房屋超出原拆遷房屋部分使用面積，每平方米按建設成本價格由乙方（王景武）向甲方（和平區(qū)城建局）支付’，即增加面積部分應按建設成本價格計算單價。和盛公司作為鳳凰大廈的開發(fā)方，委托遼寧天匯資產評估事務所對王景武被安置房屋所在的鳳凰城項目房地產客觀成本價值進行了評估，根據該評估事務所出具的《資產評估咨詢報告》，A座（七層到四十層）住宅客觀成本單價為6763元/平方米。王景武雖對該資產評估咨詢報告提出異議，但未有證據證明遼寧天匯資產評估事務所不具備房地產價格評估資質，亦未有證據證明評估程序存在有違規(guī)、違法之處，故對該評估結論予以確認。另，王景武根據沈陽日報2014年12月2日A2新聞版的報道及2009年沈陽地產價格回顧，主張應按4188元/平方米計算增加面積部分的價格，缺乏法律依據。故對王景武該項主張，不予采信。
二、關于應否重新確認回遷房屋的面積。開發(fā)公司（本案和盛公司）、拆遷局（本案和平區(qū)補償中心）、回遷戶代表三方共同對鳳凰大廈A座、B座進行了測量，并于2015年5月6日出具了實測情況說明，王景武主張重新測量，沒有事實及法律依據，不予支持。
三、關于王景武主張的過渡時期補償款。和平區(qū)城建局于2014年8月11日已著手為王景武辦理回遷安置手續(xù)，此前的過渡期間補助費已發(fā)放給王景武，王景武對此無異議。王景武主張的2014年8月11日以后的過渡時期補償款，因法律依據不足，不予支持。
四、關于王景武主張的陽臺損失。首先，根據王景武提供的圖紙，原拆遷房屋有裸露陽臺，但該陽臺面積是否計入原拆遷房屋使用面積，應參照動遷政策，并以《城市房屋拆遷補償安置協(xié)議（非租賃房屋產權調換）》的內容為準；其次，新圖紙中雖有陽臺設計，但新建樓盤的建設需經城市規(guī)劃、設計等相關部門的審批。最終建成的房屋沒有裸露陽臺，是城市建設整體規(guī)劃的要求，與拆遷單位及開發(fā)建設方均無關。故對王景武關于陽臺一節(jié)的訴請，不予支持。
另，王景武主張的裝修損失1萬元，因證據不足，亦不予支持。
判決：駁回原告王景武的訴訟請求。案件受理費260元，由王景武負擔。
二審裁判結果
本院二審期間，王景武向本院提交兩份新證據，遼寧天匯資產評估事務所登記檔案及網上調取遼寧省具有房地產評估資質60家單位的名稱，用以證明和盛公司委托的天匯評估所不具備房地產評估資質，且遼寧省內有房地產評估資質的單位中不包括天匯評估所。被上訴人和原審第三人對真實性無異議，但認為委托天匯評估所作的不是房地產評估，是資產項目的評估。天匯評估所評估項目包括各類單項資產評估、企業(yè)整體資產評估及市場所需的其他資產評估或項目評估，評估報告是天匯評估所依據評估資質有權作出的項目市場價值評估，不是對房地產的評估。本院對這兩份證據真實性予以認可。被上訴人和原審第三人在二審期間沒有提供新的證據。
二審經審理查明的事實與原審法院查明的事實一致。
本院認為，包括上訴人在內的回遷戶均與和平區(qū)城建局和補償中心簽訂安置補償協(xié)議，該協(xié)議系雙方真實意思表示，不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，雙方均應按該協(xié)議履行。被上訴人已經建設完成了回遷房屋，也已經通知上訴人在內的回遷戶辦理回遷入住，回遷戶應當按照安置補償協(xié)議約定辦理驗房和入住。經調查，部分回遷戶已經入住回遷房屋。
關于上訴人提出的評估單位無房地產價值評估資質、選定程序不合法造成其評估的回遷房屋價格過高的問題，上訴人提出按照《沈陽市房屋拆遷補償辦法》第5條規(guī)定必須由回遷戶代表參與選定評估機構，但該規(guī)范性文件是針對評估被拆遷房屋做出的規(guī)定，本案和盛公司選定的遼寧天匯資產評估事務所是對用于安置的回遷房屋進行評估，相關法律法規(guī)對評估機構的選定程序并無明確規(guī)定，上訴人也并未提出該評估機構在評估工作中有違反法律法規(guī)的行為，故不能以該機構的選定未經回遷戶代表參與為由認定評估行為無效。
關于遼寧天匯資產評估事務所的資質問題，由于此次回遷是以被拆遷房屋抵頂回遷房面積，由上訴人補足面積差價款，被上訴人給予上訴人按照成本價來補交差價，和盛公司委托評估的項目也只是回遷房的資產成本，因此遼寧天匯資產評估事務所現有資質也可以進行該項目評估，上訴人對評估機構資質的異議不能成立。關于上訴人主張應按照沈陽日報報道的2009年市場均價計算差價款一節(jié)，因該價款不是針對回遷房屋的，可能與房屋真實資產成本價格存在差異，以該價格作為回遷差價款價格，缺乏事實和法律依據，故對上訴人該項主張，本院不予采信。
關于上訴人提出回遷房屋未經驗收的問題，經調查，回遷房屋住宅部分單體具備質量合格證明，房屋通水通電，能夠滿足基本生活需求，上訴人并無正當理由拒絕入住，且部分回遷戶已經入住，故上訴人主張繼續(xù)給付過渡期安置補助費并無事實和法律依據，本院不予支持。
關于陽臺是否應另行折算回遷面積問題，雖然上訴人認為被上訴人公示的房屋結構圖有陽臺，但最終拆遷安置補償協(xié)議中并未明確回遷房屋必須有陽臺，拆遷安置補償協(xié)議系雙方履行拆遷安置工作的依據，雙方一致簽字確認，應當按照該協(xié)議履行，故對上訴人主張被上訴人在拆遷安置補償協(xié)議之外補償其陽臺的面積損失，本院不予支持。
關于上訴人提出要求補償裝修款的主張，因拆遷安置補償合同當中已經就拆遷補償款項進行了明確約定，并未包含上訴人主張的裝修補償款，上訴人的主張缺乏合同依據及法律依據，本院無法支持。
綜上所述，王景武的上訴請求，沒有事實和法律依據，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費888元，由王景武負擔。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長王惠麗
審判員孫菁蔓
審判員相蒙
裁判日期
二〇一六年十一月二十五日
書記員
書記員張鑫桐
