審理法院：延邊朝鮮族自治州中級人民法院
案號：（2018）吉24民終355號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2018-04-17
審理經(jīng)過
上訴人敦化市新繼源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱“新繼源房地產(chǎn)公司”）因與被上訴人楊慶功之間房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服吉林省敦化市人民法院（2017）吉2403民初2216號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月25日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。上訴人新繼源房地產(chǎn)公司的委托訴訟代理人王永德，被上訴人楊慶功的委托訴訟代理人徐艷波到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
新繼源房地產(chǎn)公司上訴請求：1.撤銷原判，扣除被上訴人使用房屋的租金損失；2.訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：原審判決事實(shí)清楚，但沒有扣除被上訴人使用房屋期間的租金損失錯誤。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第十七條規(guī)定，商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照逾期交付使用房屋期間有權(quán)部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。本案中，雖然上訴人沒有將房屋交付給被上訴人，但被上訴人在房屋建成后就已管理使用其中的一個商業(yè)用房，因此不存在管理使用后的租金損失。一審認(rèn)定不是同一法律關(guān)系是錯誤。上訴人沒有主張侵權(quán)，也沒有要求被上訴人賠償損失，上訴人主張從被上訴人主張的租金中，扣除無損失的部分是同一法律關(guān)系，應(yīng)當(dāng)予以支持。
被上訴人辯稱
楊慶功辯稱：對一審判決沒有異議。
楊慶功向一審法院起訴請求：一、要求被告給付逾期交房的房屋租金損失32163元、鑒定費(fèi)用1000元，共計(jì)33163元；二、本案訴訟費(fèi)用由被告負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：2015年5月7日，原告楊慶功作為家庭代表與被告簽訂了《房屋回遷協(xié)議書》一份，協(xié)議約定原告將自有的58.9平方米磚木結(jié)構(gòu)房屋、48平方米泥草房、36平方米磚木結(jié)構(gòu)豆腐房、110平方米修理部及宅基地使用面積267平方米，共計(jì)回遷面積450平方米提供給被告開發(fā)商品樓使用，被告同意給原告回遷一樓北側(cè)兩處門市房各70平方米、二樓中間（不把山）80平米住宅樓，回遷后誤差三平方米以內(nèi)互不找差價(jià)，超過3平方米按照市場價(jià)格平衡。并約定2015年11月30日前將回遷樓房交付給原告使用，房照由被告負(fù)責(zé)辦理，產(chǎn)權(quán)歸原告所有。但是被告違反約定，至今回遷樓房未交付給原告使用，現(xiàn)原告要求訴至貴院，請求公斷。
本院查明
一審法院認(rèn)定的事實(shí)：2015年5月7日，原告楊慶功與案外人曾淑芹（二人為夫妻關(guān)系）作為家庭代表與被告新繼源房地產(chǎn)公司的開發(fā)負(fù)責(zé)人牟玉華簽訂《房屋回遷協(xié)議書》，約定“乙方將自己所有的58.9平方米磚木結(jié)構(gòu)房屋（有照）、48平方米泥草房（有照）、30平方米磚木結(jié)構(gòu)豆腐坊（無照）、110平方米修理部（無照，經(jīng)營者案外人楊相國）及宅基地使用面積267平方米，共計(jì)回遷面積【30米長（南北走向）、15米寬】450平方米提供給甲方開發(fā)商品樓使用”，同時(shí)約定被告回遷給原告敦化市秋梨溝鎮(zhèn)興華街上金秋商貿(mào)綜合樓一樓北側(cè)兩處門市房各70平方米，2樓中間（不把山）住宅一處，上述回遷后房屋于2015年11月30前交付原告使用，房照由被告辦理，產(chǎn)權(quán)歸原告所有。協(xié)議簽訂后，原告按照協(xié)議約定將被回遷的房屋及宅基地使用面積移交被告使用，但被告至今仍未將上述回遷樓房交付原告使用。經(jīng)我院委托敦化市恒源房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限責(zé)任公司對原告逾期交房的損失進(jìn)行鑒定，結(jié)論為：2015年11月30日至2017年10月27日期間，原告住宅租金損失為人民幣5251元、門市租金損失為人民幣26912元，合計(jì)租金損失32163元。本次鑒定花費(fèi)鑒定費(fèi)1000元。
一審法院認(rèn)為：根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條“依法成立的合同，自成立時(shí)生效”及第六十條第一款
“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)”之規(guī)定，原被告于2015年5月7日簽訂書面《房屋拆遷協(xié)議》，合同成立并生效，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同內(nèi)容履行各自義務(wù)。本案原告在合同簽訂后，已經(jīng)將回遷房屋及宅基地使用面積移交被告使用，被告亦應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行到期交付回遷后房屋的義務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”之規(guī)定，被告未能及時(shí)履行，存在違約行為的前提下，應(yīng)當(dāng)對原告的合理損失進(jìn)行賠償。參照《最高人民法院
》第十七條“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償數(shù)額，可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定”的規(guī)定，本案原告的合理損失通過我院委托敦化市恒源房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限責(zé)任公司結(jié)合同地段的租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行鑒定，原告合理損失為33163元（包含鑒定費(fèi)1000元），故原告要求被告給付33163元的訴訟請求有事實(shí)及法律依據(jù)，本院予以支持。關(guān)于被告新繼源房地產(chǎn)公司認(rèn)為原告于2016年6月8日曾強(qiáng)行使用其中一間門市房，對此給被告造成的損失應(yīng)當(dāng)在上述原告合理損失中予以扣除的抗辯主張，本院認(rèn)為，本案原告主張其合理損失的依據(jù)系因雙方簽訂的合同，被告未履行合同約定而對原告產(chǎn)生的逾期交房的損失，即本案的法律關(guān)系為合同法律關(guān)系，而被告如若認(rèn)為原告強(qiáng)行使用被告房屋對其造成了財(cái)產(chǎn)損失應(yīng)當(dāng)按照侵權(quán)責(zé)任糾紛主張其權(quán)利，即法律關(guān)系不一致，雙方主體不一致（被告主張的侵權(quán)行為人為楊慶功、曾淑芹夫妻,本案合同一方楊慶功夫妻僅為家庭代表，被回遷房屋包含其他家庭成員具有所有權(quán)的房屋），故本案不做一并審理。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條第一款、第一百零七條；《最高人民法院
》第十七條；《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條之規(guī)定，判決：被告敦化市新繼源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效后立即給付原告楊慶功人民幣33163元。如果被告敦化市新繼源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司在本判決生效后未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)800元，由被告敦化市新繼源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)663元，由原告楊慶功負(fù)擔(dān)137元。
二審中，當(dāng)事人均未提交新的證據(jù)。
二審對一審法院認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。
另查明：2016年6月8日，上訴人未向被上訴人正式交付回遷門市房的情況下，被上訴人擅自入住一間回遷門市房，并占有使用至今。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為：二審對上訴請求有關(guān)的事實(shí)及適用法律進(jìn)行審查。新繼源房地產(chǎn)公司上訴主張楊慶功強(qiáng)行占有使用了一間回遷門市房，因此要求自2016年6月8日起至2017年11月27日止的租金在逾期交房違約金當(dāng)中扣除。本案的法律關(guān)系系房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛，一審依據(jù)新繼源房地產(chǎn)公司違反合同約定未按期交付房屋的事實(shí)，判決向楊慶功支付逾期交房的損失并無不當(dāng)。至于新繼源房地產(chǎn)公司提出的在未正式交付房屋的情況下，楊慶功擅自使用一間門市房對其造成損失系不同的法律關(guān)系，且新繼源房地產(chǎn)公司在一審中亦未提出反訴請求，故一審未一并審理并無不當(dāng)。
綜上所述，新繼源房地產(chǎn)公司的上訴理由不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，擬維持原判。
二審案件受理費(fèi)663元，由上訴人敦化市新繼房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長樸美蘭
審判員全智光
審判員池東波
裁判日期
二〇一八年四月十七日
書記員
書記員樸晟慧
