審理法院：南京市鼓樓區(qū)人民法院
案號：（2017）蘇0106民初12089號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2017-12-29
審理經(jīng)過
原告南京外灘投資發(fā)展控股集團有限公司（以下簡稱外灘投資公司）、南京市土地儲備中心（以下簡稱土地儲備中心）訴被告張秀蘭房屋拆遷安置補償合同糾紛一案,本院于2017年12月4日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告外灘投資公司的委托訴訟代理人顧志賢，原告土地儲備中心的委托訴訟代理人段然，被告張秀蘭的委托訴訟代理人郭勇到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告外灘投資公司、土地儲備中心向本院提出訴訟請求：1.確認原、被告于2011年7月4日簽訂的《南京市城市房屋拆遷補償協(xié)議》、《被拆遷居民補償補助費用結(jié)算表（表四）》部分無效；2.被告立即返還兩原告824865元；3、被告承擔本案訴訟費用。事實和理由：兩原告系下關(guān)區(qū)濱江老城改造項目（B）的拆遷人，其委托南京市下關(guān)區(qū)拆遷安置辦公室實施拆遷，中國船舶重工集團公司第七二四研究所（以下簡稱“七四二研究所”）所有的龍江××××號房屋屬該項目拆遷范圍。2011年6月20日，被告向拆遷實施人提供了加蓋七四二研究所固定資產(chǎn)管理辦公室印章的《證明》一份，載明：“張秀蘭承租我單位龍江××××號平房8幢5室，使用面積102.4平方米”。2011年7月4日，拆遷實施人依據(jù)該《證明》及評估公司出具的《評估表》等材料，按被告承租房屋建筑面積122.88平方米（其中住宅62.88平方米，非住宅60平方米）與被告的委托代理人簽訂了《南京市城市房屋拆遷補償協(xié)議》。后簽訂了《被拆遷居民補償補助費用結(jié)算表（表四）》（以下簡稱表四）。根據(jù)約定，兩原告給予被告房屋各項補助費用1837453元，上述款項已于2011年7月15日付清。此外，被告還獲得其他補助費5萬元。2015年9月28日，南京市鼓樓區(qū)人民檢察院委托南京市人民檢察院檢察技術(shù)處作出寧檢技鑒[2015]102號文件檢驗鑒定書，認為上述《證明》與七四二研究所提供的鑒定樣本印文不是由同一枚印章形成。綜上，被告利用虛假的租賃證明與拆遷實施人簽訂了拆遷補償協(xié)議及相關(guān)補償補助結(jié)算表，獲取了巨額拆遷補償款，嚴重損害了國家利益，依法應(yīng)確認上述拆遷補償協(xié)議及結(jié)算表部分無效。為挽回國家損失，維護原告的合法利益，故訴至法院，請求判如所請。
被告辯稱
被告張秀蘭辯稱，原、被告簽訂的拆遷協(xié)議等系雙方真實的意思表示，合法有效。對于拆遷過渡費等，拆遷需要雙方協(xié)商，達到了被告的要求才能搬遷。對于經(jīng)營補償費，被告看不懂，補償肯定需要最大化。對于原告主張的面積不認可，面積是評估公司親自去測量的。綜上，兩原告的訴訟請求，沒有事實根據(jù)和法律依據(jù)，請求法院駁回兩原告的訴訟請求。
本院查明
本院經(jīng)審理認定事實如下：2010年11月，原南京市下關(guān)區(qū)（現(xiàn)為南京市鼓樓區(qū)）濱江區(qū)域老城改造項目（B）拆遷工作啟動，土地儲備中心、南京市下關(guān)區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營中心獲得（2010）寧拆許字第40號拆遷許可證。拆遷實施單位是原下關(guān)區(qū)房屋拆遷安置辦公室。梅飛擔任濱江區(qū)域老城改造項目B片拆遷組組長，具體辦理該區(qū)域龍江××××號大院平房公房8幢5室（以下簡稱涉案房屋）、10幢1室拆遷補償工作。上述兩處房屋產(chǎn)權(quán)單位是七二四研究所，分別由郭勇家庭、郭勇母親張秀蘭居住，承租人為張秀蘭。七二四研究所作為產(chǎn)權(quán)單位提供資料顯示涉案房屋的面積為48.4平方米。
2011年6月20日，張秀蘭向拆遷實施單位提供了加蓋七二四研究所固定資產(chǎn)管理辦公室印章的《證明》一份，載明：“張秀蘭承租我單位龍江××××號平房8幢5室，使用面積為102.4平方米”。2011年6月30日，拆遷實施單位依據(jù)該證明及評估公司出具的《評估表》等材料，按張秀蘭承租房屋建筑面積122.88平方米（其中住宅62.88平方米，非住宅60平方米）與張秀蘭簽訂了《南京市城市房屋拆遷補償協(xié)議》，給予張秀蘭房屋貨幣補償款1119301元、補助費用295616元、過渡補貼34406元、經(jīng)營補貼142648元以及自購房屋獎勵245482元，共計1837453元。上述拆遷事宜由張秀蘭委托其子郭勇處理，并出具委托書。
2015年9月28日，南京市人民檢察院作出寧檢技鑒[2015]102號《文件檢驗鑒定書》，證實張秀蘭提供的《證明》上產(chǎn)權(quán)單位七二四研究所固定資產(chǎn)辦公室的公章系偽造。根據(jù)七二四研究所提供的《產(chǎn)權(quán)房情況表》，郭勇并非該單位的承租人。
16年8月18日，本院作出（2016）蘇0106刑初451號刑事判決書，認定“被告人梅飛身為國家工作人員，在履行公務(wù)過程中，嚴重不負責，不正確履行職責，致使國家利益遭受重大損失，其行為構(gòu)成玩忽職守罪，依法應(yīng)予懲處”，判決“被告人梅飛犯玩忽職守罪，判處有期徒刑一年六個月?！?。該判決書已經(jīng)生效。而梅飛造成的上述損失尚未追回。2
2017年12月13日，南京市鼓樓區(qū)人民檢察院向本院送達寧鼓檢民（行）支[2017]32010600006號支持起訴書。
另查明：2011年1月24日，經(jīng)原南京市下關(guān)區(qū)人民政府批準，原南京市下關(guān)區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營中心改制并更名為南京外灘投資發(fā)展控股集團有限公司。改制前為全民所有制企業(yè)，改制后的企業(yè)類型為國有獨資企業(yè)。
庭審中，原告外灘投資公司稱，根據(jù)產(chǎn)權(quán)人七二四研究所提供的產(chǎn)權(quán)明細表，張秀蘭承租的房屋使用面積為48.4平方米，按照1.2系數(shù)計算，建筑面積為58.08平方米（48.4×1.2）。拆遷補償協(xié)議確定的相關(guān)補償計算方式如下：1.房屋的貨幣補償，應(yīng)獲得補償為529045元（房屋評估價10121元/平方米×58.08平方米×90%），而協(xié)議約定補償為1119301元（10121元/平方米×122.88平方米×90%），超出的補償590256元（1119301-529045）無效（補償承租人90%，補償產(chǎn)權(quán)人10%）；2.搬遷補助費用，應(yīng)獲得補償為2904元（58.08平方米×50元/平方米），而拆遷補償協(xié)議約定為6144元，超出的補償3240元無效；3.過渡補助費用，應(yīng)獲得補償為19515元（58.08平方米×28元/平方米×12月），而拆遷補償協(xié)議約定為41288元，超出的補償21773元無效；4.裝修補助費，應(yīng)獲得補償為61889元（58.08平方米×699.62元/平方米+21255元附屬物），而拆遷補償協(xié)議約定為107224元（122.88平方米×699.62元/平方米+21255元），超出的補償45335元無效；5.提前搬家獎勵，應(yīng)獲得補償為58080元（58.08平方米×1000元/平方米），而拆遷補償協(xié)議約定為122880元（122.88平方米×1000元/平方米），超出的補償64800元無效。表四補貼部分：6.過渡補貼，應(yīng)獲得補償為16262元（58.08平方米×28元/平方米×2個月×5，計算標準是自搬遷之日起至計獎期開始之日止的五倍），而拆遷補償協(xié)議約定為34406元（122.88平方米×28元/平方米×2個月×5），超出的補償18144元無效；7.經(jīng)營補貼，應(yīng)獲得補貼為138084元［{（12123元/平方米-10121元/平方米）×58.08平方米+（12123元/平方米×58.08平方米×8%）}×80%］，而拆遷補償協(xié)議約定為142648元［{（12123元/平方米-10121元/平方米）×60平方米（約定的經(jīng)營面積）+12123元/平方米×60平方米×8%}×80%］，超出的補償4564元無效，營業(yè)用房與住宅差價及停產(chǎn)停業(yè)之和的80%，前面部分（12123元/平方米-10121元/平方米）×58.08平方米是經(jīng)營用房與住宅用房之間評估價格的差價，后面部分（12123元/平方米×58.08平方米×8%）是營業(yè)用房停產(chǎn)停業(yè)損失的8%；8.自購房獎勵，應(yīng)獲得補償為126739元｛58.08平方米×10121元/平方米×90%×20%+（12123元/平方米-10121元/平方米）×58.08平方米×90%×20%｝，補償標準是房屋評估總價含住改評估差價的20%，而拆遷補償協(xié)議約定為245482元，超出的補償118743元無效。上述超出部分的補償合計866855元。同時拆遷人應(yīng)支付被告構(gòu)筑物補助費用41990元｛（122.88平方米-58.08平方米）×648元/平方米，648元/平方米=720元/平方米×90%｝。
以上事實，有當事人陳述，《南京市城市房屋拆遷補償協(xié)議》、《被拆遷居民補償補助費用結(jié)算表（表四）》、《文書檢驗鑒定書》、拆遷許可證、工商登記資料、南京市鼓樓區(qū)人民檢察院《支持起訴書》、本院（2016）蘇0106刑初451號刑事判決書以及本院庭審筆錄等證據(jù)予以證實。
本院認為
本院認為，當事人訂立、履行合同，應(yīng)當遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益。本院根據(jù)查明的上述事實，結(jié)合雙方當事人的訴辯意見，做以下分析：
雙方簽訂拆遷補償協(xié)議是否部分無效。本案中的拆遷補償協(xié)議的效力是否可分，取決于無效部分是否影響其余部分的效力。《合同法》第五十二條規(guī)定，“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”。根據(jù)南京市人民檢察院作出寧檢技鑒[2015]102號《文件檢驗鑒定書》，被告張秀蘭提供的《證明》系偽造，被拆遷房屋實際使用面積為48.4平方米，虛構(gòu)的使用面積為54平方米。張秀蘭的受托人郭勇憑借上述證明以欺詐的手段與兩原告訂立拆遷補償協(xié)議，使得兩原告多支出超出拆遷房屋實際使用面積即54平方米所產(chǎn)生的補償、補助費用，損害了國家的利益，違反法律的強制性規(guī)定，故《南京市城市房屋拆遷補償協(xié)議》以及相關(guān)的《被拆遷居民補償補助費用結(jié)算表（表四）》應(yīng)認定部分無效。但該部分無效，并不影響合同其他部分的效力。
被告應(yīng)否返還兩原告相關(guān)補償費用。根據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償；有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。因原、被告簽訂的《南京市城市房屋拆遷補償協(xié)議》（包括《被拆遷居民補償補助費用結(jié)算表（表四）》）涉及虛構(gòu)的使用面積為54平方米房屋的約定無效，故原告請求被告返還各項補償款824865元（866855-41990），有事實與法律依據(jù)，本院予以支持。
據(jù)此，依照《中華人民共和國民法通則》第四條、《中華人民共和國合同法》第七條、第五十二條、第五十六條、第五十八條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第九十條規(guī)定，判決如下:
裁判結(jié)果
一、確認原、被告簽訂的《南京市城市房屋拆遷補償協(xié)議》（包括《被拆遷居民補償補助費用結(jié)算表（表四）》）部分（虛構(gòu)的使用面積54平方米房屋所涉及的約定）無效。
二、被告張秀蘭于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告南京外灘投資發(fā)展控股集團有限公司、南京市土地儲備中心補償款824865元。
如被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費12049元，減半收取6024.5元，由被告張秀蘭負擔（原告已預(yù)交，被告在給付上述款項時一并給付原告）。
如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數(shù)提出副本,上訴于江蘇省南京市中級人民法院。
審判人員
審判員周力文
裁判日期
二〇一七年十二月二十九日
書記員
書記員夏娜
