劉某訴中山市某農產品有限公司、虎遜村某合作經濟社土地租賃合同糾紛案-雙方對涉案租賃物的缺陷均系明知仍簽訂租賃合同，在租賃物缺陷導致合同目的不能實現的情形下，合同應予解除，但雙方均不存在故意違約
人民法院案例庫 入庫編號：2023-16-2-111-006
關鍵詞
民事/土地租賃合同/租賃物缺陷/雙方明知/合同目的不能實現/合同解除/違約責任
基本案情
原告劉某訴稱：2021年9月6日，被告中山市某農產品有限公司（以下簡稱某農產品公司）出租其承包32畝的涉案土地給原告，由原告經營蔬菜種植之用。原告向被告某農產品公司支付了保證金5萬元以及第一年土地轉讓款76416元，但原告受讓土地后得知該土壤PH值偏酸性，超出一般農作物的酸堿值范圍，且土地低洼，不適宜種植農作物。被告未能提供符合約定可種植的農田土地，客觀上無法改良土壤，錯過種植期限，導致原告無法實現種植農作物的合同目的，被告該行為屬于違約行為。原告在多次告知被告解除合同的事由，被告亦默認解除該合同返還原告部分保證金20094.01元，但被告一直未支付相關款項，被告虎遜村某合作經濟社（以下簡稱某合作經濟社）某合作經濟社是該涉案土地的管理人，亦應承擔連帶責任，故劉某訴至法院，請求判令：1.解除原告與被告某農產品公司簽訂的《農村土地承包轉讓合同》；2.被告某農產品公司向原告返還拖欠保證金29905.99元、第一年土地轉讓款76416元（合計106321.99元）及支付資金占用費（以106321.99元為本金，按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率從起訴之日起計算至實際付清之日止）；3.被告某農產品公司賠償損失80642.5元；4.被告某合作經濟社在被告某農產品公司對原告的上述債務范圍內承擔連帶責任；5.由兩被告承擔本案全部訴訟費用。
被告某農產品公司辯稱，1.原告在租賃土地時已清楚知曉土地的酸性情況，雙方達成合意后租賃了上述土地，被告不存在違約；2.原告提出解除合同的原因是原告實施的土壤改良行為不符合要求，屬于原告責任；3.土地的實際管理人是某合作經濟社，某農產品公司只是轉達某合作經濟社的意思；4.同意合同解除，但保留追究原告責任的權利。原告違反了《農村土地承包轉讓合同》第五條第2項、第四條第（二）項第2條，改變了土地的農業(yè)用途，存在違約行為。
被告某合作經濟社辯稱，原告主張解除合同的理由不能成立，屬于提前單方面解除合同，原告構成違約。因原告通過轉包受讓涉案土地時已清楚土壤酸堿性、土地低洼的狀況，原告在明知的情況下還與被告某農產品公司簽訂《農村土地承包轉讓合同》，且出具計劃書對涉案土地進行改良。只是因原告改良的方法錯誤，用工業(yè)垃圾去進行所謂改良，未達到改良效果，并且會損害涉案土地，因此原告以此為理由解除合同明顯違反誠信原則。
法院經審理查明：2021年9月6日，劉某與某農產品公司簽訂《農村土地承包轉讓合同》（以下簡稱轉包合同），約定某農產品公司將其承包的32畝涉案土地使用經營權有償轉讓給劉某經營蔬菜種植之用（雙方均當庭確認實際上種植蘭花），劉某應于每年的8月1日前將當年的轉讓款一次性支付給某農產品公司，劉某不得改變該土地的農業(yè)用途。劉某當日向某農產品公司支付了保證金5萬元，9月11日劉某拿到涉案土地土壤檢測報告得知土壤偏酸性，9月20日劉某向某農產品公司支付轉讓款76416元，9月26日劉某出具《耕地種植計劃書》載明“該租地長期處于荒廢，且地勢低洼水淹狀態(tài)，我公司計劃對于該地塊進行綜合開發(fā)治理，改變現有生態(tài)環(huán)境，需填高該地塊，更換現有酸性過重土壤，以達到科學種植的效果”。12月17日某農產品公司向劉某退還涉案土地押金20094.01元。后劉某稱其受讓土地后得知涉案土地的土壤PH值偏酸性，超出一般農作物的酸堿值范圍，且土地低洼，不適宜種植農作物，某農產品公司未能提供符合約定種植用途的農田土地，導致劉某無法實現種植農作物的合同目的，某農產品公司構成根本違約，故劉某提起本案訴訟，主張前述實體權利。2022年5月18日劉某當庭增加訴訟請求，請求判令解除劉某與某農產品公司簽訂的《農村土地承包轉讓合同》，某農產品公司當庭表示同意解除上述合同。
中山市第一人民法院于2022年5月24日作出（2022）粵2071民初11660號民事判決：解除劉某與某農產品公司于2021年9月6日簽訂的《農村土地承包轉讓合同》；某農產品公司于向劉某返還保證金29905.99元以及土地轉讓款15283.2元；駁回劉某的其他訴訟請求。劉某、某農產品公司均不服，提出上訴。中山市中級人民法院于2022年11月7日作出（2022）粵20民終6140號民事判決：駁回上訴，維持原判。
裁判理由
法院生效裁判認為，劉某于2021年9月6日與某農產品公司簽訂《農村土地承包轉讓合同》，當日支付保證金5萬元，9月11日拿到涉案土地土壤檢測報告得知土壤偏酸性，9月20日向某農產品公司支付土地轉讓款76416元，9月26日出具《耕地種植計劃書》載明“該租地長期處于荒廢，且地勢低洼水淹狀態(tài)，我公司計劃對于該地塊進行綜合開發(fā)治理，改變現有生態(tài)環(huán)境，需填高該地塊，更換現有酸性過重土壤，以達到科學種植的效果”，從上述合同簽訂、支付保證金、土地轉讓款、拿到檢測報告、作計劃書的整個過程可以看出，劉某在簽訂涉案土地轉包合同時對該地塊的土壤現狀已明確知悉，在此情形下，劉某不僅沒有向某農產品公司提出解除合同，反而于2021年9月26日出具《耕地種植計劃書》，積極、主動、自費對涉案土地實施改良，且在土壤改良未果的情況下，才提起訴訟提出解除合同，表明其自愿承擔土壤偏酸性造成的風險。由此可見，某農產品公司在簽訂涉案合同時并不存在故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實，劉某也是在改良土壤未果的情況下才提出解除合同，并不存在故意違約的情形。因此，在涉案《農村土地承包轉讓合同》因土壤偏酸性，不能繼續(xù)履行而被解除的情況下，本院認定某農產品公司應向劉某返還剩余保證金。根據雙方簽訂的土地轉包合同約定的轉讓期限及雙方協(xié)商一致解除合同的情況，法院認定劉某使用涉案土地的期限為9個月加18天，即自2021年8月1日至2022年5月18日，劉某應向某農產品公司支付土地轉讓款61132.8元（76416元/年÷12個月/年×9個月+76416元/年÷360天/年×18天），某農產品公司應向劉某退還剩余轉讓款15283.2元（76416元-61132.8元）。對劉某主張的某農產品公司向其支付資金占用費、賠償其損失等訴訟請求，因本院認為某農產品公司不構成根本違約，劉某上述主張理據不足，本院均不予支持。對劉某主張某合作經濟社對涉案債務承擔連帶責任的意見，因依法成立的合同僅對當事人具有法律拘束力，本案轉包合同的雙方當事人未包括某合作經濟社，根據合同相對性原理，該院亦不予支持。
裁判要旨
雙方在簽訂涉案租賃合同時對租賃物的缺陷均系明知，故出租方并不存在故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實的情形，后承租方改良租賃物未果，合同目的不能實現，承租方也不存在故意違約的情形。承租方主張?zhí)崆敖獬贤瑧柚С郑珣J定雙方均不存在故意違約的情形。
關聯(lián)索引
《中華人民共和國民法典》第580條、第566條
《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第90條
一審：廣東省中山市第一人民法院（2022）粵2071民初11660號民事判決（2022年5月24日）
二審：廣東省中山市中級人民法院（2022）粵20民終6140號民事判決（2022年11月7日）
