昆山某某公司訴昆山市國(guó)土資源局行政登記案-物權(quán)登記行為對(duì)物權(quán)行使的不當(dāng)限制違法應(yīng)予撤銷
人民法院案例庫(kù) 入庫(kù)編號(hào)：2023-12-3-006-004
關(guān)鍵詞
行政/行政登記/物權(quán)登記/不動(dòng)產(chǎn)登記/限制登記/物權(quán)法定
基本案情
2008年10月，昆山某某公司受讓取得昆山市Ｃ25地塊國(guó)有土地使用權(quán)（面積34223平方米），在該地塊進(jìn)行游站商業(yè)中心項(xiàng)目建設(shè)。2013年10月，該公司向昆山市國(guó)土資源局提交了《地下商業(yè)情況說(shuō)明》，申請(qǐng)將6754.91平方米地下空間用于地下商業(yè)開(kāi)發(fā)，不對(duì)外進(jìn)行銷售。2013年11月，該公司、昆山市國(guó)土資源局、花橋開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)簽訂補(bǔ)充協(xié)議，同意增加地下一層空間建設(shè)用地使用權(quán)，面積為6754.91平方米，用途為商業(yè)，該公司補(bǔ)交了土地出讓金。
2015年10月，昆山市人民政府向該公司頒發(fā)了地下一層國(guó)有土地使用權(quán)證，在該證記事欄記載：不得對(duì)外分割銷售。2016年6月，該公司領(lǐng)取了地下室1-43室的房屋所有權(quán)初始登記證明，每份登記證明的備注欄均載明：不得對(duì)外銷售；如需進(jìn)行二手房轉(zhuǎn)讓，必須先行征得花橋開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)同意。2017年3月，該公司向昆山市國(guó)土資源局提交了游站商業(yè)中心地下室商業(yè)辦理一份產(chǎn)證的不動(dòng)產(chǎn)變更登記申請(qǐng)書，并提供了相關(guān)材料。昆山市國(guó)土資源局經(jīng)審核后于2017年4月向該公司頒發(fā)了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，記載：面積為土地使用權(quán)面積6754.91平方米/房屋建筑面積6754.91平方米；附記欄中注明：“新建，辦理自用房手續(xù)，不得對(duì)外銷售。如需進(jìn)行二手房轉(zhuǎn)讓，必須先行征得花橋開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)同意。”該公司認(rèn)為昆山市國(guó)土資源局于2017年4月向該公司頒發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上的附記內(nèi)容限制了其物權(quán)，侵害了其合法權(quán)益，并導(dǎo)致其高息融資，故提起行政訴訟，請(qǐng)求人民法院撤銷昆山市國(guó)土資源局頒發(fā)的上述不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上的附記內(nèi)容，并賠償損失。
江蘇省蘇州市姑蘇區(qū)人民法院于2020年11月20日作出（2018）蘇0508行初214號(hào)行政判決：一、撤銷昆山市國(guó)土資源局于2017年4月6日作出的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書附注欄中“不得對(duì)外銷售。如需進(jìn)行二手房轉(zhuǎn)讓，必須先行征得花橋開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)同意”的內(nèi)容。二、駁回昆山某某公司其他訴訟請(qǐng)求。宣判后，各方均未上訴。判決已經(jīng)生效。
裁判理由
法院生效裁判認(rèn)為：案涉2017年不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記并非是簡(jiǎn)單的對(duì)2015年、2016年兩次發(fā)證的合并換證，還涉及權(quán)利狀態(tài)、附記事項(xiàng)的不同等變化，應(yīng)屬于變更登記，該變更登記對(duì)原告權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生實(shí)際影響，屬于可訴的行政行為。
《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第八條對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載事項(xiàng)已作出明確規(guī)定，登記中任何涉及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利限制、提示的事項(xiàng)均必須有法律依據(jù)。本案中，昆山市國(guó)土資源局于2017年作出的案涉不動(dòng)產(chǎn)登記的附記內(nèi)容“不得對(duì)外銷售。如需進(jìn)行二手房轉(zhuǎn)讓，必須先行征得花橋開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)同意”系對(duì)昆山某某公司物權(quán)的限制，不屬于《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第八條規(guī)定的應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀纳婕安粍?dòng)產(chǎn)權(quán)利限制的事項(xiàng)范圍，該附記記載行為缺乏法律依據(jù)?；趯?duì)行政行為全面審查原則，人民法院在審理不涉及權(quán)利主體變動(dòng)的行政變更登記訴訟案件中，有權(quán)對(duì)原登記行為中的錯(cuò)誤登記事項(xiàng)一并審查并予以糾正。至于昆山某某公司與行政機(jī)關(guān)之間關(guān)于案涉不動(dòng)產(chǎn)處置的約定、承諾，應(yīng)通過(guò)其他途徑依法處理。案涉不動(dòng)產(chǎn)登記中限制的僅是不得銷售，但不影響其出租、抵押等權(quán)利，昆山某某公司仍可進(jìn)行相應(yīng)利用、處分，且其所稱相關(guān)損失與涉案登記行為并無(wú)直接的因果關(guān)系。
裁判要旨
不動(dòng)產(chǎn)登記系對(duì)物權(quán)的公示，涉及民事、行政雙重法律關(guān)系，既應(yīng)遵循物權(quán)法定等民事法律規(guī)范，又應(yīng)符合不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)行政法規(guī)。物權(quán)的種類和內(nèi)容由法律規(guī)定，當(dāng)事人無(wú)權(quán)通過(guò)約定變更物權(quán)的法定內(nèi)容。登記機(jī)關(guān)如將缺乏法律依據(jù)的約定內(nèi)容進(jìn)行登記，有違物權(quán)法定原則，當(dāng)事人請(qǐng)求撤銷相關(guān)登記內(nèi)容的，人民法院應(yīng)予支持。
關(guān)聯(lián)索引
《中華人民共和國(guó)民法典》第116條、第217條、第240條
《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第2條、第8條第3款
一審：江蘇省蘇州市姑蘇區(qū)人民法院（2018）蘇0508行初214號(hào)行政判決（2020年11月20日）
