發(fā)文機關(guān)哈爾濱市人大及其常委會
發(fā)文日期2025年06月06日
時效性現(xiàn)行有效
發(fā)文字號哈爾濱市第十六屆人民代表大會常務(wù)委員會公告第6號
施行日期2025年08月01日
效力級別地方性法規(guī)
《哈爾濱市改造后老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》已由哈爾濱市第十六屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議于2024年12月30日通過，黑龍江省第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十二次會議于2025年5月29日批準，現(xiàn)予公布，自2025年8月1日起施行。
哈爾濱市人民代表大會常務(wù)委員會
2025年6月6日
哈爾濱市改造后老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定
第一條 為了規(guī)范改造后老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理活動，鞏固老舊住宅小區(qū)改造成果，改善居民的生活和工作環(huán)境，提升居民居住幸福感，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》、《黑龍江省住宅物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本規(guī)定。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)列入老舊住宅小區(qū)改造計劃并完成改造的老舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理以及相關(guān)監(jiān)督管理活動，適用本規(guī)定。
第三條 市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當加強對改造后老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導，建立健全物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，及時協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的工作機制、部門職責等問題。
第四條 市物業(yè)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)改造后老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的綜合協(xié)調(diào)和指導監(jiān)督，組織實施本規(guī)定。
縣（市、區(qū)）物業(yè)行政主管部門按照職責分工負責本行政區(qū)域內(nèi)改造后老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
其他有關(guān)行政主管部門按照各自職責，做好改造后老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)工作。
第五條 街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責本轄區(qū)內(nèi)改造后老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的日常工作，具體履行下列職責：
（一）組織、協(xié)助、指導業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉換屆、物業(yè)管理委員會組建，指導、監(jiān)督其依法履行職責；
（二）查詢或者組織居（村）民委員會逐戶登記成立首次業(yè)主大會所需業(yè)主名冊等資料；
（三）組織確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人或者組織實施基本物業(yè)服務(wù)；
（四）研究協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題和矛盾糾紛；
（五）配合有關(guān)部門排查危險房屋、違規(guī)改建、樓道堆放、高空墜物、非機動車違規(guī)充電、違規(guī)群租等安全隱患；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定或者市、縣（市、區(qū)）人民政府依法確定的其他職責。
第六條 市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當定期向本級人民代表大會常務(wù)委員會報告改造后老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)工作。市、縣（市、區(qū)）人民代表大會常務(wù)委員會應(yīng)當對改造后老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)工作報告進行會議審議。
第七條 老舊住宅小區(qū)改造項目竣工后，建設(shè)單位應(yīng)當組織設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位、物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會、業(yè)主代表等對改造內(nèi)容進行驗收，詳細查驗隱蔽工程施工記錄，簽署驗收意見。驗收不合格或者存在問題的，建設(shè)單位應(yīng)當組織整改。
老舊住宅小區(qū)改造項目驗收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當及時向小區(qū)物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會移交相關(guān)資料，并將復印件或者電子文檔交所在地縣（市、區(qū)）物業(yè)行政主管部門存檔。
建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的期限和范圍，履行改造后老舊住宅小區(qū)工程的保修義務(wù)。
物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當做好相關(guān)資料接收及保管工作。
第八條 改造后老舊住宅小區(qū)沒有配建物業(yè)服務(wù)用房的，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以在征得產(chǎn)權(quán)人同意后，依法將閑置的房屋或者場地提供給物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會使用。物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理區(qū)域時，應(yīng)當將物業(yè)服務(wù)用房移交給新選聘的物業(yè)服務(wù)人使用。
鼓勵居（村）民委員會、住宅小區(qū)周邊企業(yè)事業(yè)單位依法將閑置的房屋或者場地提供給物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會使用。
第九條 經(jīng)業(yè)主依法決定，并經(jīng)法定程序批準，改造后老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)可以建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房。
利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營活動產(chǎn)生的收入，扣除合理成本后歸全體業(yè)主所有，應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
經(jīng)營收益由業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會自行管理的，應(yīng)當以業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會名義開設(shè)銀行賬戶，接受業(yè)主和居（村）民委員會的監(jiān)督，并每半年公示一次經(jīng)營情況以及收益收支情況。
第十條 改造后老舊住宅小區(qū)業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以選聘物業(yè)服務(wù)人管理。
業(yè)主依法決定自行管理物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當制定并表決通過自行管理方案。自行管理方案應(yīng)當包括管理事項、執(zhí)行機構(gòu)或者執(zhí)行人、管理方式、管理責任的承擔、管理費用等。
自行管理無法達到基本物業(yè)服務(wù)要求的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當組織全體業(yè)主通過業(yè)主大會依法選聘物業(yè)服務(wù)人實施專業(yè)化物業(yè)管理。
第十一條 改造后老舊住宅小區(qū)不能通過選聘物業(yè)服務(wù)人或者自行管理等方式實施物業(yè)管理的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當組織確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人或者組織實施基本物業(yè)服務(wù)，提供環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔、下水清掏、清冰雪等物業(yè)服務(wù)，并公示物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、期限、費用等相關(guān)情況。費用由全體業(yè)主承擔。
實施應(yīng)急物業(yè)服務(wù)和基本物業(yè)服務(wù)的,物業(yè)服務(wù)標準、收費標準可以參照我市住宅前期物業(yè)服務(wù)指導標準和住宅前期物業(yè)服務(wù)收費指導標準確定。
第十二條 改造后老舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制等形式，具體收費形式及違約責任等內(nèi)容可以在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
實行包干制收費方式的，業(yè)主可以參照我市住宅前期物業(yè)服務(wù)指導標準和住宅前期物業(yè)服務(wù)收費指導標準，與物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)合同中約定物業(yè)服務(wù)費標準。
實行酬金制收費方式的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當以物業(yè)服務(wù)項目為單位開設(shè)銀行賬戶，建立健全收支賬目，并每半年向業(yè)主大會或者全體業(yè)主報告物業(yè)服務(wù)費收取和支出情況，提出下半年物業(yè)服務(wù)項目收支預算，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的企業(yè)事業(yè)單位應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費。
第十三條 縣（市、區(qū)）物業(yè)行政主管部門可以探索實施改造后老舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)區(qū)域整合，經(jīng)業(yè)主同意后，選聘物業(yè)服務(wù)人，根據(jù)實際情況采取相應(yīng)物業(yè)管理模式。
第十四條 物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護時，相關(guān)的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)予配合。因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修養(yǎng)護造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，應(yīng)當承擔賠償責任。
物業(yè)專有部分存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，物業(yè)專有部分所有人應(yīng)當及時維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當給予配合。
第十五條 市、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理、自然資源、城市管理、發(fā)展改革、公安、消防救援、市場監(jiān)管等部門，應(yīng)當按照各自職責，加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋使用、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、物業(yè)服務(wù)收費、公共秩序、治安秩序、消防等方面的常態(tài)化監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公布所負責的執(zhí)法事項和聯(lián)系方式，依法及時處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。
有關(guān)部門接到投訴、舉報應(yīng)當即時登記，屬于本部門職權(quán)范圍的事項，應(yīng)當及時處理，并在五個工作日內(nèi)予以回復；不屬于本部門職權(quán)范圍的事項，應(yīng)當及時移交給有相關(guān)職權(quán)的部門；接受移交的部門對管理職責有異議的，由市、縣（市、區(qū)）人民政府指定管理部門，不得再自行移交。
行政執(zhí)法單位進入物業(yè)管理區(qū)域開展執(zhí)法活動的，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人等應(yīng)當予以配合。
第十六條 市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當加強物業(yè)矛盾糾紛多元化解能力建設(shè)，督促物業(yè)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及其他有關(guān)行政主管部門落實矛盾糾紛化解責任，運用多種手段化解改造后老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理中的矛盾糾紛。
街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當協(xié)調(diào)相關(guān)部門建立健全人民調(diào)解、行業(yè)性專業(yè)性調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解銜接聯(lián)動的多元糾紛解決機制，化解改造后老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理矛盾糾紛。
人民法院應(yīng)當加強一站式多元化解矛盾糾紛機制建設(shè)，對適合調(diào)解的糾紛，積極引導當事人先行協(xié)商和解或者委派調(diào)解組織調(diào)解。
第十七條 物業(yè)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及其他有關(guān)行政主管部門的工作人員違反本規(guī)定，不依法履行職責的，由有權(quán)機關(guān)依法給予處分。
第十八條 法律、法規(guī)對改造后老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第十九條 本規(guī)定自2025年8月1日起施行。2012年5月31日哈爾濱市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第二次會議通過，2012年8月24日黑龍江省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十四次會議批準的《哈爾濱市物業(yè)管理條例》同時廢止。
